рейтинг стоимости квартир в россии по городам 2021
Аналитики назвали города России с максимальным ростом цен на жилье
По итогам второго квартала 2021 года средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья сильнее, чем в других крупных российских городах, выросла в Сочи — на 20,29%, говорится в предоставленном «РБК-Недвижимости» рейтинге (см. таблицу) консалтинговой группы SRG.
Средняя стоимость сочинского «квадрата» составляет сейчас 155,78 тыс. руб., подсчитали в компании. В тройку лидеров по росту цен за квартал также вошли Краснодар (+12,32%, до 63,65 тыс. руб. за 1 кв. м) и Улан-Удэ (+11,78%, до 62,8 тыс. руб.). На четвертом месте Омск (+11,15%, до 54,4 тыс. руб.), на пятом — Пенза (+10,81%).
Как считали
Рейтинг рассчитан для 50 крупнейших городов на основе очищенных данных по предложениям и цене 1 кв. м вторичного жилья на основных онлайн-площадках страны и в региональных базах недвижимости (всего более 100 источников). Из выборки исключили объекты с сомнительными и незаполненными характеристиками, а также резкие отклонения цены, возникающие из-за ошибок при заполнении формы.
Москва с ростом на 5,19% за квартал заняла в рейтинге 31-е место, Санкт-Петербург с ростом на 5,51% — 27-е. Наименьший рост цен отмечен в Кирове (2,7%), Чебоксарах (3,43%) и Оренбурге (3,54%).
Сочи лидирует и в рейтинге городов с максимальным ростом цен на вторичное жилье с начала 2021 года. За полугодие «квадрат» здесь подорожал на 34,82%. На втором месте по этому показателю Балашиха (+27,68%), на третьем — Калининград (+27,6%). В первую пятерку также входят Санкт-Петербург (+24,29%) и Москва (+18,39%)
Топ-5 городов с самой высокой средней стоимостью 1 кв. м по итогам второго квартала составили:
«Дорожать уже точно не будут, это потолок» Когда ждать обвала цен на квартиры в России?
Вторичный рынок жилья в России успешно пережил ажиотаж 2020-го — начала 2021-го и вышел на новый виток развития. Число просмотров квартир падает, ставки по ипотеке растут, позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Но продавцы бездумно держат ценники, более того, некоторые по сложившейся за год привычке их планомерно увеличивают. Риелторы предупреждают — терпение покупателей на исходе, дисбаланс на рынке недвижимости огромен, пора идти на уступки. Утраченное равновесие и перспективы снижения цен на жилье — в материале «Ленты.ру».
Можем больше
«Вторичка» в третьем квартале 2021-го подорожала почти во всех крупных городах России, свидетельствуют данные «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). В среднем по стране (исследование проводилось в 70 самых больших городах страны) квадратный метр готового жилья прибавил в цене 6,5 процента, теперь он стоит 77,4 тысячи рублей. Средняя цена квартиры выросла чуть больше — на 7 процентов, до 4,34 миллиона рублей. С начала года «квадрат» подорожал на 19 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 15 процентов.
В последние три месяца (июле-сентябре) быстрее всего росли цены на вторичное жилье в Сочи и Краснодаре: квадратный метр там подорожал примерно на 26 процентов. Причина столь выраженной динамики — в строительных ограничениях. В Сочи ввели двухлетний мораторий на возведение жилья (за исключением индивидуальных жилых домов и объектов, возводимых для обманутых дольщиков, а также финансируемых за счет федерального, регионального или местного бюджетов). Из-за дефицита новостроек, продажи в которых после введения льготной ипотеки били все рекорды, покупатели вынужденно переориентировались на вторичный рынок. Это позволило собственникам поднимать цены все выше.
В пятерку городов-лидеров по росту цен на «вторичку» в третьем квартале также вошли Махачкала, где квадратный метр подорожал почти на 14 процентов, Севастополь (плюс 13 процентов) и Чита (плюс 12 процентов). Лишь в двух городах стоимость готовых квартир снизилась, да и то незначительно — в Архангельске (минус 1,6 процента) и Калуге (минус 0,3 процента).
Москва во второй половине лета и начале осени показала неожиданно скромный рост цен на недвижимость — вторичный «квадрат» в городе подорожал всего на 1,6 процента, с начала года — на 8,5 процента, до 270,8 тысячи рублей. Средняя цена квартиры — 14,76 миллиона — за последний квартал не выросла вообще. В Санкт-Петербурге за три месяца квадратный метр прибавил в цене 6 процентов, с начала года — 16 процентов, сейчас он стоит 160,35 тысячи рублей (квартира — 9,66 миллиона).
Как отмечают аналитики, росту цен на «вторичке» в первую очередь способствует усечение программы льготной ипотеки (с июля ставка по ней повышена до 7 процентов, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей для всех регионов). Новые квартиры сильно подорожали, покупать их в кредит уже не столь выгодно, поэтому спрос перетекает на рынок готового жилья. Это стимулирует собственников поднимать ценники. Есть и «нечеловеческий» фактор — предложение на «вторичке» активно пополняется вчерашними новостройками, где квартиры, конечно, дороже, чем старый советский фонд. Это тоже способствует увеличению средней стоимости предложения.
Свои причуды
Москвичи в начале осени подтвердили распространенное мнение о том, что Москва — не Россия, благоразумно отказавшись дополнительно повышать цены на жилье. Оно и без того сильно подорожало за последний год (по данным «ИНКОМ-Недвижимость», примерно на 30 процентов). Но и снижать ценники продавцы не готовы. В сентябре многие из них вернулись из отпусков, объем предложения «вторички» вырос сразу на 3-4 процента, подсчитали в «МИЭЛЬ». На цены это не повлияло.
«Отрицательных колебаний нет ни в одном административном округе», — указывают эксперты. По их наблюдениям, собственники все реже соглашаются на скидки. В сентябре только каждая пятая сделка проходила со снижением стоимости. Средний размер скидки в Москве — 2 процента. Еще в августе порядка 30 процентов сделок проходило со скидками, а средний размер дисконта составлял 3 процента.
Ситуация почти патовая: продавцы пока не идут на уступки, покупатели между тем не согласны с текущим уровнем цен. В «ИНКОМ» отмечают — до начала жилищного бума однокомнатная квартира, например, в Бутово стоила 6,5-7 миллионов рублей, а сейчас — 9 миллионов.
«Это разогнанные цены, такое подорожание не подкреплено ни ростом доходов граждан, ни экономической ситуацией в стране», — подчеркивают аналитики. По их оценкам, нынешний сентябрь по показателю актуального спроса (количество внесенных авансов за квартиры) на 40 процентов отстал от прошлогоднего.
В самом дорогом Центральном округе средняя стоимость «квадрата» между тем перевалила за 543 тысячи рублей, подсчитали в «МИЭЛЬ». Минимальный уровень цен — в Троицком округе, там «квадрат» стоит 155,9 тысячи рублей. Троицкую ветку метро обещают достроить к 2026 году.
Ждем перемен
В целом продавцы «вторички» по всей стране пока действуют вразрез с ожиданиями большинства потенциальных покупателей — в лучшем случае не снижают стоимость квартир, в худшем — повышают. Между тем почти 24 процента россиян перед началом осени ждали снижения цен на недвижимость в пределах 5 процентов, показал опрос, проведенный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН; результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 20 процентов надеялись на более существенное падение цен. 22 процента не ждали никаких изменений, рост цен в ближайшие три месяца прогнозировали 24 процента проголосовавших.
«Значительный процент тех, кто ждет существенного, а не символического снижения цен, говорит о том, что люди устали от ценового ажиотажа и не готовы переплачивать за жилье, — поясняют в ИРН. — Правда, их ожидания могут вновь не оправдаться: на рынке в ближайшие месяцы возможна лишь небольшая коррекция, но существенного падения цен ждать не стоит».
Корректировать придется много — только в Москве на вторичном рынке жилья около 30 процентов квартир выставлены на продажу по завышенным ценам, доля несправедливо оцененного предложения в регионах, вероятно, не меньше. Аналитики швейцарского банка UBS в исследовании Global Real estate Bubble Index включили Москву в число городов с большим дисбалансом на рынке жилья. Квартиры в столице переоценены, хотя риска возникновения ценового пузыря на московском рынке недвижимости нет. По данным UBS, c середины 2020-го до середины 2021-го реальные цены на жилье в Москве увеличились на 20 процентов — это самый высокий показатель в рейтинге из 25 крупнейших городов мира.
Но быстрой переоценки не будет — в «ИНКОМ» поясняют: есть правило, по которому скорость роста и уменьшения цен на вторичное жилье различаются в десять раз. То есть цена, например, увеличивается в течение четырех месяцев — быстро, а корректируется в течение четырех лет — медленно. «Когда рынок активизируется, покупать следует оперативно, через две недели денег уже не хватит. При снижении можно не спешить и действовать спокойно», — утверждают эксперты.
А обвала не будет
Средний уровень цен на вторичную недвижимость уже весьма высок и не соответствует финансовым возможностям многих потенциальных покупателей, отмечают участники рынка. Но обвала ценников никто из них не обещает. Во-первых, остаются приемлемыми ставки по ипотеке, во-вторых, есть дефицит качественного предложения, и это поддерживает спрос на вторичном рынке.
«По моим предварительным прогнозам, средние ценовые показатели на вторичном рынке жилья столицы будут повышаться до конца 2021-го, но незначительно, — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Возможен их прирост на 5-7 процентов, во многом за счет усиления активности покупателей в предновогодний период, что наблюдается почти каждый год. После января, скорее всего, уровень цен на вторичные квартиры будет оставаться на том же уровне вплоть до лета».
Материалы по теме
Всем по коробке.
«Лучше удержать квартирантов»
В Est-a-Tet ожидают, что «рынок будет двигаться в рамках стандартных ценовых колебаний — в пределах 5 процентов», не уточняя направления движения. В некоторых районах квартиры могут выставляться с большим разбросом цены — это классический признак дефицита предложения, указывают риелторы. В начале следующего года можно ожидать роста числа продаваемых лотов, так как многие объекты с первичного рынка станут «вторичкой». «Также на рынок продолжит выходить большой объем квартир из-под залога от тех, кто находится в преддверии банкротства, от тех, кто не может по каким-то причинам выплачивать ипотеку», — обещает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Кроме того, можно рассчитывать на предложения от участников программы реновации — полученное жилье в новых домах зачастую для москвичей оказывается «лишним».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома полагает, что жилье «дорожать уже точно не будет, это потолок». По его мнению, процесс снижения цен пока сдерживается только небольшим объемом ликвидного предложения на рынке. Рост цен тоже возможен, но только если «стабилизируется ситуация с инфляцией, которая в этом году превысила все предполагаемые прогнозы», поясняет эксперт. Для нового витка спроса на жилье необходимо сокращение ключевой ставки Центробанка, при котором вновь станет возможным уменьшение ставок по ипотеке.
Аналитики ИРН прогнозируют небольшую коррекцию цен на «вторичку» и перетекание спроса из переоцененной Москвы в более демократичное Подмосковье. Валерий Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» утверждает, что уже сейчас в Москве ни один показ на вторичном рынке не проходит без вопроса от покупателей о скидке. «Снижение цен прогнозируется именно в разрезе реальных сделок. «Хотелки» продавцов, которые изначально выставляются в объявлениях, могут даже вырасти», — предупреждает он. Но россиянам, особенно живущим в Москве, не привыкать к высоким ценам на недвижимость. Бороться с амбициями собственников они будут единственным цивилизованным способом — отказом от планов приобретения жилья. Выиграют от этой ситуации арендодатели, которые и без того чувствуют себя неплохо.
Семь российских городов, где будет выгодно покупать жилье в 2021 году
В 2020 году на фоне быстро меняющейся экономической ситуации и пандемии россияне активно инвестировали в жилье. На интерес к недвижимости в регионах положительно повлиял и внутренний туризм. По данным компании «Миэль», в Калининграде около 66% спроса на покупку жилья в 2020 году приходилось на покупателей из других регионов.
Спросили у экспертов, в каких российских городах в 2021 году будет выгодно покупать жилье. Рассматривались города с высоким уровнем жизни, развитым рынком жилья, доступной недвижимостью (или потенциалом роста цен) и высокой доходностью от аренды.
Перспективные города для покупки жилья
В первую очередь стоит обратить внимание на города-миллионники, где зарплаты и качество жизни выше, чем в целом по стране, считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. В них лучше развита инфраструктура, больше вакансий для тех, кто работает не дистанционно, и проще найти арендатора, если квартира покупается с целью инвестиционного дохода.
Нужно оценивать различные факторы, предупредил гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Эти города должны быть экономическими центрами, что позволяет формировать платежеспособный спрос, в них должен быть конкурентный рынок жилищного строительства.
В некоторых локациях сочетание этих факторов выдержано в большей степени, в других — в меньшей. Но все они, по мнению аналитиков, могут быть перспективными и выгодными в 2021 году для покупки жилья как в качестве инвестиции, так и для жизни.
Казань
Среди наиболее привлекательных городов для инвестиций в недвижимость эксперты выделяют Казань. Город обладает высоким потенциалом для развития арендного бизнеса, считает руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. По данным «Авито», спрос на долгосрочную аренду в Казани в третьем квартале к прошлому году вырос в 2,3 раза — это наибольший показатель в России. По данным ЦИАН, доходность от сдачи в долгосрочную аренду в Казани составляет 5,3% годовых. Для сравнения, в Москве — 4,9%. Для покупки однокомнатной квартиры в Казани потребуется 3–4 млн руб., а за аренду можно выручить 15–18 тыс. руб. в месяц. «С учетом туристической привлекательности региона стабильная выручка возможна и от краткосрочной аренды», — добавил Дмитрий Алексеев.
По оценке Финансового университета при правительстве России, по уровню качества жизни Казань входит в число лидеров среди российских городов. Как показывает «РИА Рейтинг», средняя зарплата в Казани составляет 42,1 тыс. руб. Это положительно влияет на ликвидность недвижимости и повышает стоимость при последующей продаже.
Уфа и Новосибирск
Глава РАСК Николай Алексеенко в качестве перспективных городов для покупки жилья в 2021 году, помимо Казани, выделил Новосибирск и Уфу. Это достаточно развитые центры, где стоимость 1 кв. м в новостройке за год возросла не так серьезно — всего на 6–9% (в Москве — до 20%), объяснил он. Это связано с высокой конкуренцией на рынке. Например, в Казани сейчас строится около 1,2 кв. м на человека, в Новосибирске — 1,5 кв. м, а в Уфе — 2,8 кв. м. «Показатели более 1 кв. м свидетельствует о хорошем уровне активности жилищного строительства. Эти значит, что в городах есть платежеспособный спрос, у них хорошо развиты инфраструктура и экономика, а рост стоимости квадратного метра пока находится на относительно стандартных уровнях», — пояснил он.
По данным ЦИАН, в Новосибирске высокая арендная доходность жилья — 7,9%. В среднем для покупки однушки здесь потребуется около 3 млн руб., аренда такой квартиры обойдется в 15–18 тыс. руб. Средняя зарплата в городе — 44,1 тыс. руб. Схожие показатели в Уфе. Стоимость однокомнатной квартиры — 3 млн руб., аренда — 15 тыс. руб., доходность от сдачи жилья — около 6% годовых. Средняя зарплата — 44,7 тыс. руб. Оба города занимают высокие строчки в рейтинге Финансового университета по качеству жизни.
Воронеж
Выгодно купить квартиру в 2021 году можно и в Воронеже. По данным «Авито», к концу ноября цены на покупку квартиры здесь на 19% ниже средних по России. При этом стоимость долгосрочной аренды жилья в городе, напротив, выросла на 10% (ноябрь 2020 года к ноябрю 2019-го), продолжил Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости». «Таким образом, покупая недвижимость в Воронеже, можно рассчитывать на доходность от будущей сдачи жилья в аренду», — отметил он. Доходность от сдачи воронежской однушки достигает 7% годовых. По оценкам ЦИАН, в среднем однокомнатная квартира в Воронеже стоит 2,4 млн руб., а аренда составляет 13–14 тыс. руб. в месяц. Также город комфортен с точки зрения проживания. По данным Финансового университета, в Воронеже — одни из самых высоких показателей потребительской активности и уровня материального благополучия.
Калининград
Еще один перспективный город для покупки жилья в 2021 году. В этом году на фоне пандемии Калининград столкнулся с наплывом туристов, и некоторые успели инвестировать в местную недвижимость. По данным «Миэль», около двух третей покупателей в этом году — это приезжие из разных регионов страны. «В основном покупатели сюда приезжают для постоянного проживания, поскольку всех манит близость к Европе — и надежда, что рано или поздно границы откроются, — а также море. Жилой фонд здесь на любой вкус: от старых немецких домов и панельных хрущевок до современных новостроек и коттеджей. Рост спроса и цен в этом году колоссальный — раскуплены новостройки даже со сроком сдачи в 2023 году», — рассказала председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
Высокий рост цен на жилье в Калининграде зафиксировали в ЦИАН — на 25% в годовом выражении. Если в 2019 году для покупки нужно было иметь в среднем 3,6 млн руб., то сейчас — 4,5 млн руб. По мнению экспертов, в 2021 году рост цен замедлится.
Из плюсов покупки жилья — особая экономическая зона, которая действует на всей территории в Калининградской области. Здесь созданы специальные условия для развития бизнеса — зона свободной торговли, налоговые льготы, упрощенный порядок оформления виз для иностранцев.
Краснодар
Для жизни и для инвестиций в 2021 году эксперты рекомендуют рассмотреть Краснодар, который показывает высокую доходность и отличается лучшими климатом и имеет потенциал роста. По данным ЦИАН, стоимость однушки в Краснодаре составляет 3 млн руб., аренда — 19,1 тыс. руб., доходность от сдачи жилья — 7,9% годовых, одна из самых высоких среди городов-миллионников. Краснодар входит в топ-5 российских городов по качеству жизни. Средняя зарплата в городе составляет 43,8 тыс. руб.
«С переходом на удаленную работу мы фиксируем рост интереса к недвижимости Краснодарского края. Краснодар выбирают из-за близкого расположения к курортам (в нескольких часах езды) и одновременно лучшей инфраструктурой по сравнению с курортными городами. Средняя стоимость квадратного метра в Краснодаре — 68,8 тыс. руб., тогда как в Сочи — 158,6 тыс. руб., в Севастополе — 108,7 тыс. руб.», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. По ее мнению, за счет относительно невысоких цен и растущего спроса Краснодар обладает потенциалом роста цен.
Нижний Новгород
Интерес с точки зрения покупки жилья представляет собой и Нижний Новгород. Исследовательский сервис Numbeo присвоил Нижнему Новгороду самый высокий индекс качества жизни среди российских городов-миллионников, исходя из уровня здравоохранения, доходов населения и климатического индекса. Средняя зарплата в городе — 43,6 тыс. руб.
Сейчас в Нижнем Новгороде цены на недвижимость растут. По данным ЦИАН, город стал лидером на региональных рынках по росту стоимости новостроек. В декабре средняя цена 1 кв. м составила 96,2 тыс. руб., увеличившись за месяц на 3%. Сейчас для покупки однокомнатной квартиры в среднем потребуется 3,3 млн руб., сдавать ее можно за 15 тыс. руб. Доходность от аренды — 5,6% годовых.
Аналитики назвали города, обогнавшие Москву по росту цен на жилье
Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в третьем квартале 2021 года сильнее всего выросла в Сочи — на 17,5%, до 183 тыс. руб. В первой пятерке по росту также Краснодар, Севастополь, Казань и Калининград, Москва по этому показателю только 21-я, говорится в предоставленном «РБК-Недвижимости» рейтинге аналитиков консалтинговой группы SRG.
Средний «квадрат» вторичного жилья в Краснодаре за квартал подорожал на 14,3% (до 72,76 тыс. руб.), в Севастополе — на 8,89% (до 117,6 тыс.). Показатели Казани и Калининграда — 7,01% (101,2 тыс. руб.) и 5,91% (78,8 тыс. руб.) соответственно. В первую десятку по росту цен на вторичное жилье также вошли:
В среднем по 50 крупным городам 1 кв. м вторичного жилья за квартал подорожал на 4,78%, до 74 тыс. руб.
Как считали
В SRG с 2012 года анализируют данные о жилье с помощью математических алгоритмов и Big Data. Рейтинг рассчитан для 50 крупнейших городов России на основе очищенных данных по среднему бюджету предложения вторичного жилья на крупных онлайн-площадках страны и в региональных базах недвижимости (всего более 100 источников). Из выборки исключались объекты с незаполненными ключевыми характеристиками и с ценой, существенно отличающейся от релевантных для города значений.
Москва занимает в рейтинге только 21-е место, столицу обогнали по росту цен на вторичное жилье еще и такие города, как Омск, Улан-Удэ, Воронеж, Ярославль, Барнаул, Балашиха, Рязань, Владивосток, Чебоксары и Махачкала. В этих городах вторичный «квадрат» вырос в цене в пределах от 5,13% до 3,98%, в Москве — на 3,9% (до 265,7 тыс. руб.). Санкт-Петербург занимает 24-ю строчку рейтинга (3,67%, до 158,15 тыс. руб. за 1 кв. м), его обогнали еще два города — Ульяновск и Кемерово.