Самые дешевые квартиры в Подмосковье: в каких городах купить квартиру, чтобы не пожалеть?
Автор: Ксения Плаксина
Квартира возле МКАД в границах Москвы стоит от 5 до 10 миллионов (и это по минимальным расценкам!). И если вы не Джеф Безос, и миллионной зарплаты у вас нет – вряд ли вы купите её легко и быстро. Хорошая альтернатива столичной недвижимости – личные метры в Подмосковье. В некоторых городах возле столицы есть и свежий воздух, и больницы с детскими садами, и развлекательная инфраструктура. Но где в Подмосковье самые дешёвые квартиры? Куда переехать, чтобы не пожалеть? Сейчас расскажем.
Важное предисловие: цены по Московской области и критерии выбора
Подмосковье растянулось от МКАД примерно на 130 км, хотя в некоторых местах Московская область заканчивается в 100 и меньше км от кольцевой дороги. И вроде мелочи жизни — час-полтора езды. Только речь идёт о территориях, прилегающих к мегаполису: путь, занимающий в других местах нашей необъятной страны полтора часа, здесь займёт три, а с серьёзными пробками — 5 и больше. И это только в одну сторону. Да, каждый день на работу не наездишься (полжизни и ползарплаты уйдёт на дорогу).
Тем, кто желает жить и профессионально развиваться в столице, но хочет сэкономить на покупке жилья, нужно рассматривать варианты только ближайшего Подмосковья. Правда, в этом направлении не так много городов, предоставляющих возможность быстро и без проблем добираться до Москвы и обратно утром и вечером. Именно поэтому мы приготовили для вас обзор самых дешёвых квартир в ближайшем Подмосковье, из которого относительно легко доехать до столицы.
Для начала полезно будет узнать среднюю стоимость квартир в Московской области.
Есть сравнить эти цены с цифрами по Москве из другой статьи, то они более вменяемые. Разумеется, можно купить «однушку» за миллион в захолустье или шикарное просторное жильё в престижном месте за десятки миллионов. При этом многие предпочитают золотую середину.
В каком городе Подмосковья самые дешёвые квартиры: ТОП-10
В своих изысканиях мы ограничились вариантами между МКАД и ЦКАД и предоставили вам среднюю стоимость жилья на вторичном рынке и в новостройках.
Расположен в 20 км от МКАД на берегу Москвы-реки. Здесь находится международный аэропорт с одноимённым названием. Его открытие в 2016 году привнесло свою лепту в развитие города и, конечно, в нарушение его спокойствия. Впрочем, этот недостаток скрашивают природные красоты (в основном, водоёмы и леса).
Ситуация с транспортом здесь хорошая. Если на Новорязанском шоссе и других автомобильных дорогах можно наблюдать пробки, которые становятся уже неотъемлемой частью ближнего Подмосковья, то наличие железной дороги с регулярно курсирующими электричками не может не радовать. Примерно за час таким способом можно добраться до Казанского вокзала. Особенно приятным событием станет скорое открытие станции МЦД-3 (конец 2021- начало 2022 года). Плохо, что железнодорожная и МЦД- станция всего одна, и находится она на границе города (станция «Отдых»). Некоторым жителям удобнее добираться до станции «Ильинская», которая расположена на территории города Ильинский.
Жильё здесь разнообразное: есть новые и строящиеся жилые комплексы, старые дома разной этажности, ветхое жильё. А цены более чем приятные.
В ЦИАН назвали города Подмосковья с максимальным ростом цен на жилье
Первое место среди городов Подмосковья с максимальным ростом цены 1 кв. м за последние 12 месяцев на вторичном рынке занимает Сергиев Посад. Средняя стоимость «квадрата» в городе на 20 сентября 2021 года составляет 93,5 тыс. руб. — на 33% больше, чем в сентябре 2020 года, подсчитали для «РБК-Недвижимости» в аналитическом центре ЦИАН.
В ЦИАН проанализировали топ-20 подмосковных городов с максимальным ростом цены 1 кв. м на вторичном рынке в базе компании. Второе место по росту цен занял Звенигород: сейчас средняя цена 1 кв. м в городе — 114,2 тыс. руб. (рост к прошлому году — 32%). Третье место — у Лосино-Петровского, где средняя цена «квадрата» на вторичке выросла за 12 месяцев на 30% (с 63,2 тыс. до 82,3 тыс. руб.).
На четвертой позиции — Лобня, где за год средняя стоимость 1 кв. м выросла на 28% — со 109,3 тыс. до 139,9 тыс. руб. В Краснознаменске, который занимает пятую строчку, «квадрат» подорожал за год со 106,2 тыс. до 135,7 тыс. руб. — на 28%.
Города Подмосковья с наибольшим годовым ростом цены 1 кв. м на вторичном рынке
Город
Средняя цена 1 кв. м в сентябре 2020 года, тыс. руб.
Средняя цена 1 кв. м в сентябре 2021 года, тыс. руб.
Динамика
Сергиев Посад
70,1
93,5
+33%
Данные: аналитический центр ЦИАН
«Из населенных пунктов, расположенных в зоне 10 км от МКАД, в топ-20 попали лишь Дзержинский и Долгопрудный: на фоне растущих цен и распространения удаленной занятости спрос стал уходить все дальше от МКАД. Сергиев Посад и Звенигород расположены за пределами зоны комфортных ежедневных поездок в столицу, но это города с достаточно развитой инфраструктурой, самодостаточной городской жизнью, живописными ландшафтами и памятниками архитектуры. Для многих предложения здесь стали привлекательны именно по соотношению цены и качества, что позволило продавцам активнее индексировать цены», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Первое место среди городов Подмосковья с наименьшим годовым ростом цены 1 кв. м на вторичном рынке занимает Воскресенск. Средняя стоимость 1 «квадрата» в августе этого года составила 55,3 тыс. руб., на 3,4% больше, чем год назад. На втором месте — Ногинск с ростом 8,4%. Сейчас средняя цена 1 кв. м там достигла 69,7 тыс. руб., а в прошлом августе она составляла 64,3 тыс. руб. Третье место — у Фрязино, где средняя стоимость одного «квадрата» выросла за год на 8,6% (с 86,4 тыс. до 93,8 тыс. руб.).
Портал по недвижимости «Мир Квартир» провел исследование в 80 городах Подмосковья с целью сравнить цены на жилье и дать возможность покупателю с разным размером кошелька осуществить свою мечту.
Мечты у всех разные: кому-то хочется расширить жилую площадь и уехать из тесной московской квартирки в более просторную подмосковную, кто-то покупает свое первое жилье. Не стоит забывать и о приезжих, которые приобретают квартиры для себя, а также своих родителей. Именно поэтому «Мир квартир» сравнил подмосковные цены с ценами в городах других субъектов России.
Итак, самая высокая стоимость квадратного метра в июне была отмечена в примыкающем к столице Реутове – 103 016 руб., самая низкая – на дальней окраине, в городе Рошаль. Здесь, в 147 км от МКАД, средняя стоимость «квадрата» оказалась в четыре раза дешевле и составила 25 318 руб., побив все рекорды доступности. Хотя, конечно, вряд ли покупка недвижимости в Рошале станет достойной альтернативой квартире в Москве.
Все круги Подмосковья: шесть зон с жильем разной доступности Учитывая столь серьезный разброс цен и разные динамики, специалисты портала «Мир Квартир» разделили территорию Московской области на шесть зон, что позволяет проанализировать процессы, проистекающие на вторичных рынках городов, находящихся на определенном удалении от столицы.
Что же касается недвижимости в более удаленных зонах, то и на нее находится свой покупатель: в основном это местные жители, а также жители прилегающих областей и граждане, стремящиеся закрепиться в Московском регионе. Поэтому в следующих трех зонах – 30-60 км, 60-90 км и более 90 км от МКАД – наблюдаются собственные процессы и появляются как свои лидеры, так и свои аутсайдеры.
Самый ближний круг: до 5 км от МКАД Недвижимость 10 городов прилегающего к Москве пояса – самая дорогая. Однако жилье выглядит вполне доступным по сравнению с Первопрестольной.
Так, при средней стоимости «нового квадрата» в столице в июне в 142 тыс. руб., в «самом ближнем круге» МО средняя цена новостроек составила 90 тыс. руб./кв м.
На вторичном рынке, где средняя стоимость 1 кв. м в июне в Москве вновь преодолела психологическую планку в 170 тыс. руб.и составила 170 293 руб., средняя стоимость в Московской области сравнима с ценой жилья в Санкт-Петербурге – 88 800 руб./кв. м /в северной столице в июне «квадрат» стоил 85 982 руб./.
По данным портала «Мир Квартир», самое дорогостоящее вторичное жилье находится в Реутове. Стоимость квадратного метра в этом городе – 103 016 руб., средняя цена квартиры – 6 062 573 руб. Самое доступное и инвестиционно привлекательное – в Котельниках. Цена 1 кв. м здесь составила в июне 78 108 руб., средняя цена квартиры – 5 432 160 руб.
Цены в июне в городах МО в зоне до 5 км от МКАД
Город
Цена кв. м, руб.
Средняя цена квартиры, руб.
Экспозиция, месяцы
Реутов
103016
6062573
3,8
Красногорск
95986
6870998
6,2
Видное
92605
5908905
3,5
Мытищи
90320
5476529
3,0
Химки
89866
6005083
2,9
Долгопрудный
88703
5366061
2,9
Дзержинский
86453
5352345
3,6
Королёв
81600
4820681
3,0
Люберцы
81340
4977763
3,5
Котельники
78108
5432160
3,3
Второй круг: 6-15 км от МКАД Стоимость квадратного метра в девяти городах второй зоны в среднем – 73 936 руб. Самая дорогая недвижимость в Одинцово, где средняя цена квадрата в июне составила 91 850 руб., а за среднестатистическую квартиру нужно заплатить 6 217 009 руб. Наиболее доступны квартиры в Ивантеевке: 1 кв. м в этом городе стоил 59 206 руб., а средняя цена квартиры – 3 426 720 руб., почти в два раза дешевле, чем в дорогом Одинцово.
Стоимость новостроек в этой зоне также значительно ниже, чем в первой: разница в стоимости единицы площади в среднем составляет 15 тыс. руб. Так, по данным компании «Домус финанс», средняя цена на первичном рынке в июне 2011 г. здесь составила 75 500 руб./кв. м.
Для того чтобы продать недвижимость в этой зоне, в среднем потребуется 3,6 месяца, и разброс здесь не так велик, как в первой зоне. Быстрее всего найдется покупатель на квартиру в Юбилейном /3,2 месяца/, дольше всего будет ожидать нового владельца жилье в Лыткарино /4 месяца/.
Цены в июне в городах МО в зоне 6-15 км от МКАД
Город
Цена кв. м, руб.
Средняя цена квартиры, руб.
Экспозиция, месяцы
Одинцово
91850
6217009
3,3
Юбилейный
86267
5352782
3,2
Щербинка
78918
4417034
3,2
Московский
76453
4805534
3,4
Балашиха
72783
4237596
3,9
Лыткарино
71238
3784892
4,0
Железнодорожный
68700
3805672
3,7
Лобня
60005
3609781
3,6
Ивантеевка
59206
3426720
4,1
Третий круг: 16-30 км от МКАД Средняя стоимость 1 кв. м в 15 городах третьей зоны в июне составила 66 830 руб. Наиболее дорогостоящая недвижимость – в Домодедово /цена квадрата 77 443 руб., средняя цена квартиры – 4 809 734 руб./. Самая доступная – в окраинном Лосино-Петровске /цена 1 кв. м – 54 460 руб., средняя цена квартиры – 2 459 129 руб./.
Что касается стоимости новостроек, то она еще более привлекательна для покупателей: средняя цена 1 кв. м здесь составляет 65 500 руб. При этом речь идет не обязательно о домах экономкласса.
Цены в июне в городах МО в зоне 16-30 км от МКАД
Город
Цена кв. м, руб.
Средняя цена квартиры, руб.
Экспозиция, месяцы
Домодедово
77443
4809734
3,8
Троицк
74909
4564503
3,4
Дедовск
74787
3823899
3,3
Подольск
72603
3479386
3,9
Климовск
71496
3154505
3,1
Жуковский
70199
4256692
3,8
Апрелевка
67541
4293714
3,8
Голицыно
67492
3890700
6,0
Краснознаменск
66762
4949344
4,0
Пушкино
65449
4331614
3,5
Фрязино
64211
3223437
2,8
Щёлково
60516
3362017
2,8
Старая Купавна
59803
2694134
3,0
Электроугли
54775
2823185
2,7
Лосино-Петровский
54460
2459129
2,8
Кроме того, по мнению В. Щеблецова, наиболее быстро продаются квартиры в экологически чистых местах, расположенных рядом с водоемами и водохранилищами: Истра /2,7 месяца/, Яхрома и Солнечногорск /2,6 месяца/.
Цены в июне в городах МО в зоне 31-60 км от МКАД
Город
Цена кв. м, руб.
Средняя цена квартиры, руб.
Экспозиция, месяцы
Черноголовка
73257
4839345
3,1
Истра
70472
3935342
2,7
Кубинка
64811
3263265
5,1
Раменское
64395
3530607
3,7
Наро-Фоминск
61451
3544345
6,1
Солнечногорск
60223
3396279
2,6
Чехов
60167
3149504
3,8
Звенигород
57584
4105796
5,2
Сергиев Посад
55852
3076132
2,6
Бронницы
55663
3475443
4,1
Красноармейск
55177
2632461
3,9
Ногинск
54367
2707883
2,4
Яхрома
53765
2731426
2,6
Электросталь
53442
2786542
2,5
Хотьково
53090
2746817
2,7
Дмитров
51723
3018308
1,7
Самая высокая стоимость 1 кв. м в экологически благополучной и самой отдаленной от МКАД /90 км/ Рузе – 62 448 руб. /средняя цена квартиры – 2 694 340 руб./, самая дешевая – в ближайшем Электрогорске /64 км от МКАД, «квадрат» – 40 820 руб, средняя квартира – 2 034 907 руб./.
Быстрее всего продаются квартиры в Ступино /средний срок экспозиции – 2,5 месяца/, медленнее – в Краснозаводске /почти полгода – 5,9 месяца/. Средний срок экспозиции по зоне составляет 3,7 месяца.
Цены в июне в городах МО в зоне 61-90 км от МКАД
Город
Цена кв. м, руб.
Средняя цена квартиры, руб.
Экспозиция, месяцы
Руза
62448
2694340
4,4
Краснозаводск
58416
3073420
5,9
Ступино
55723
3114455
2,5
Клин
51201
2805283
3,1
Павловский Посад
51192
2485542
3,2
Серпухов
50152
2438456
5,0
Куровское
48025
2467612
3,2
Пересвет
46240
2036538
3,9
Высоковск
44324
2327813
4,1
Орехово-Зуево
43719
2016646
2,9
Воскресенск
42667
2080635
2,8
Электрогорск
40820
2034907
3,1
Шестой круг: от 91 км от МКАД Шестая и самая отдаленная от Москвы зона находится «за Можаем» в прямом и переносном смысле этого слова. Она объединяет 17 городов, а средняя стоимость 1 кв. м составляет 43 072 руб. И на этом круге вновь работает зависимость «чем дальше – тем дешевле»: самые дорогие квартиры в Можайске /средняя цена «квадрата» 55 734 руб., квартиры 3 394 769 руб./, самые дешевые – в наиболее удаленном Рошале /147 км от МКАД, средняя цена «квадрата» – 25 318 руб., квартиры – 1 119 101 руб./.
Средний срок экспозиции в шестой зоне – 4 месяца. Быстрее всего покупателя находят квартиры в Талдоме /2,3 месяца/ и Егорьевске /2,4 месяца/. Медленнее продается жилье в Луховицах /5,9 месяца/ и Шатуре /5,8 месяца/.
Цены в июне в городах МО в зоне от 91 км от МКАД
Город
Цена кв. м, руб.
Средняя цена квартиры, руб.
Экспозиция, месяцы
Можайск
55734
3394769
4,8
Дубна
55052
3598376
3,1
Верея
51972
2726667
5,3
Коломна
50374
2901402
3,1
Протвино
50263
2786813
4,7
Пущино
50100
2394258
4,6
Луховицы
45151
2414778
5,9
Волоколамск
44053
2410875
4,8
Кашира
41124
2519529
4,2
Озёры
41024
2061338
3,1
Талдом
39349
1807368
2,3
Ликино-Дулёво
39046
1837099
3,2
Егорьевск
38174
1855979
2,4
Шатура
37547
1774600
5,8
Ожерелье
34122
1760000
3,0
Зарайск
33818
1472941
3,0
Рошаль
25318
1119101
5,5
Подмосковные новостройки С вопросом о том, что происходит на рынке подмосковных новостроек, ИнвестГУРУ обратился к генеральному директору аналитического консалтингового центра «Миэль» Владиславу Луцкову.
Длительное время сохраняется тенденция незначительного объема предложения внутри пояса 26-40 км. Его доля в суммарном объеме новостроек Московской области и в объеме предложения – 4-7%. Объем предложения в зонах 41-60 км и далее 61 км находится на уровне 4-7%.
По активности строительства и предложения существенно отстает север – доля предложений не превышает 6-7%. Также невысокие показатели отмечаются на северо-западе и юго-западе Подмосковья – в среднем 6-8% и 8-10% соответственно.
Названы города Подмосковья с быстрейшим ростом цен на новостройки
С начала 2021 года средняя цена предложения на первичном рынке массового сегмента Московской области внутри ЦКАД выросла на 14%. При этом в шести городах цены поднялись более чем на 25%. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставила риелторская компания Est-a-Tet.
В Домодедово (+44%) с начала года на рынок вышел новый проект комфорт-класса с отделкой «Прибрежный парк», что дополнительно повлияло на прирост цены в округе, поясняют риелторы. В Щелково (+34%) открылись продажи в новом ЖК «Дом на Сиреневой» по цене выше, чем в уже строящихся проектах. Рост цен в Жуковском (+29%) в компании объясняют ограниченным предложением на первичном рынке и ростом стадии строительной готовности в имеющихся проектах.
Увеличение стоимости новостроек в Подольске (+27%), по данным Est-a-Tet, обусловлено ростом цены внутри представленных на местном рынке новостроек на фоне спроса и повышения стадии строительной готовности. В Долгопрудном (+26%) на первичном рынке всего один проект, пользующийся высоким спросом, что и повлияло на рост цены, объясняют риелторы.
Рост цен в новостройках Солнечногорска (+27%) обусловлен тем, что все эти проекты находятся рядом с ЗелАО, где почти отсутствует первичное предложение и планируется запуск ветки «наземного метро» МЦД-3, уточнили аналитики.
Поближе к столице: сколько стоит снять квартиру в Подмосковье
Рынок аренды квартир в городах ближайшего Подмосковья отличается от столичного. Жилье там традиционно дешевле, и по мере удаления от мегаполиса цены на аренду снижаются. Кроме того, область активно застраивается, и готовые подмосковные новостройки становятся источником арендных предложений.
Эксперты рынка недвижимости рассказали, какие локации сегодня пользуются спросом, кто его формирует и каковы арендные ставки на подмосковные квартиры.
Спрос и предложение
На рынке аренды Подмосковья сегодня представлено 6,4 тыс. однокомнатных квартир, 4,5 тыс. — двухкомнатных, 1,4 тыс. трехкомнатных, 352 студии и 1551 комната, свидетельствуют данные сервиса онлайн-объявлений ЦИАН.
Самые востребованные квартиры находятся в ближнем Подмосковье, в так называемом первом поясе городов — спутников столицы с хорошей транспортной доступностью, откуда можно примерно за 60–90 минут добраться до работы — ведь основной спрос формируют наниматели, работающие в Москве. Популярные подмосковные города у арендаторов квартир — Люберцы, Реутов, Мытищи, Химки, Красногорск, Долгопрудный, Одинцово, Видное и Королев.
Наибольшим спросом пользуются квартиры, расположенные в пешей доступности от железнодорожных станций. Самый популярный формат — 30–40-метровые «однушки» и 45–60-метровые «двушки» с необходимой мебелью и техникой.
«Основные категории нанимателей — приезжие специалисты из других регионов, молодые семьи без детей или с одним ребенком. Отдельную категорию составляют пенсионеры, которые отселяются от выросших детей из московских квартир», — рассказал ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Часть потенциальных арендаторов — работающие москвичи. Но, по словам экспертов, в основном они рассматривают варианты в области, если квартира оказывается ближе к месту работы, чем их московское жилье, или при расширении семьи, когда не хватает денег на аренду дополнительной комнаты в столице.
В целом же, по словам Александра Пыпина, на рынке аренды потребитель менее требователен, чем на рынке купли-продажи, где квартиры могут не брать даже с большим дисконтом. Поэтому спросом в Подмосковье пользуются практически любые типы арендного жилья, если цена не завышена.
Транспортная доступность — зачастую основной критерий спроса. Поэтому очень трудно найти арендатора на квартиру, расположенную далеко от путей общественного транспорта, на большом удалении от Москвы, в городе с плохой транспортной доступностью, а также с неразвитой инфраструктурой. Спрос на такое жилье есть у небольшого количества семей, но и предложение подобных квартир невелико.
В то же время развитие системы пригородных скоростных поездов уже повысило привлекательность рынка аренды в таких городах, как Пушкино, Лобня, Дмитров, Раменское, Домодедово и Подольск. Дополнительный спрос в будущем может появиться в городах, где будут останавливаться поезда проекта Московские центральные диаметры (МЦД), отмечают эксперты.
Москва или Подмосковье
Если анализировать города, непосредственно прилегающие к МКАД, то там уровень арендных ставок практически не отличается от соседних московских спальных районов благодаря неплохой транспортной доступности и хорошо развитой инфраструктуре. Если рассматривать Подмосковье в целом, то в среднем цены на аренду жилья там ниже на 20–35%.
«Переехав из столицы в ближайшие города Подмосковья, можно существенно сэкономить на аренде либо при таком же размере найма найти более комфортный вариант жилья большей площади», — пояснил брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Panorama Realty Константин Ламин.
Привлекательность рынка аренды в области также вызвана ростом объема предложения, так как там массово сдаются новостройки, отмечают эксперты. «Объемы ввода на душу населения в разы больше, чем в столице, — рассказал Александр Пыпин. — Хозяева новых квартир начинают их сдавать, в результате у арендаторов больше выбор, чем в Москве, и больше возможностей торговаться».
Цены
Самые высокие ставки на популярные однокомнатные и двухкомнатные квартиры в ближнем поясе области — в Котельниках, Красногорске, Химках, Мытищах и Балашихе. Самые дешевые — в Лыткарине, Дзержинском, Лобне и Подольске.
Наиболее низкая арендная ставка в Подмосковье на сегодняшний день — 6,5 тыс. руб. в месяц. За такую цену сдается студия без ремонта в новостройке в городе Домодедово. Но есть в области и дорогие предложения — от 600 тыс. руб. в месяц. Например, такова стоимость аренды квартиры площадью 550 кв. м в малоэтажном доме на территории охраняемого поселка в Одинцовском районе, рассказал Александр Пыпин.
Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Московской области, по данным сервиса онлайн-объявлений «Мир квартир», по итогам мая составила 16,7 тыс. руб. в месяц. Средняя стоимость аренды двухкомнатных квартир в ближней зоне Подмосковья — 20,9 тыс. руб. в месяц. За последние полгода подмосковные «однушки» и «двушки» подешевели на 1,3% и 2% соответственно.
Средняя стоимость аренды жилья в городах ближнего Подмосковья
