Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья

Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.

Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.

Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.

В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.

На что еще обратить внимание

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.

Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.

Сколько платить

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.

Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Куда обращаться для регистрации сделки

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.

Источник

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре не осуществляется с момента вступления 01.03.2013 в силу закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ, отменившего нормы Гражданского кодекса о регистрации договоров, предметом в которых выступает объект недвижимого имущества. В то же время продолжает действовать требование гражданского законодательства о необходимости проведения регистрационных действий, связанных с переходом прав на недвижимость, обременений и ограничений в отношении такого имущества.

Что такое регистрация и когда она необходима

Понятие государственной регистрации закреплено в ч. 3 ст. 1 нового закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и означает официальное признание возникновение права у лица на тот или иной объект недвижимого имущества или его прекращение, а также подтверждение со стороны государства возникновения, перехода или прекращения таких прав. Также регистрации в силу указанной нормы подлежат возникающие обременения или ограничения в отношении конкретной недвижимости.

Регистрация указанных действий и фактов является важным действием, в том числе и при совершении сделок по купле-продаже, так как внесение соответствующей записи в реестр является единственным доказательством существования того или иного права или ограничения в отношении недвижимой вещи на основании ч. 5 ст. 1 закона 218-ФЗ. В связи с этим указанная процедура направлена в том числе на защиту прав и интересов сторон по сделке с недвижимостью и предотвращение случаев мошенничества с таким имуществом.

Способы подачи заявления и документов для регистрации: Росреестр, МФЦ, через интернет

Законодательством предусматриваются различные способы подачи заявления о регистрации по договору купли-продажи недвижимости в Росреестре перехода права собственности в зависимости от лица, обращающегося за государственной услугой, способов направления документов и органа, через который совершается направление. Исходя из ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ заявление с прилагаемыми документами может быть направлено:

Кроме того, на основании ч. 4 ст. 15 закона 218-ФЗ при наличии оформленных должным образом полномочий (доверенность, составленная нотариусом) подать указанное заявление имеет право и представитель заявителя.

Подача документов через МФЦ может удлинить процедуру регистрации на несколько дней, а поступление соответствующего заявления в электронной форме (при наличии всех необходимых документов для осуществления регистрации), напротив, ускоряет данную процедуру.

Заявление о регистрации

Для того чтобы получить государственную услугу регистрации перехода права собственности, необходимо составить соответствующее заявление. Оно имеет утвержденную приказом Минэкономразвития от 08.12.2017 № 920 форму (с последующими изменениями). Форма данного документа размещена на официальном сайте Росреестра, где ее можно без проблем скачать.

Утвержденная форма является универсальной для всех случаев, в которых необходимо совершение данной процедуры. В связи с этим заполнению в рассматриваемом случае подлежат лишь те разделы, которые касаются перехода права собственности в связи с совершением сделки по возмездному отчуждению недвижимости. Так, в заявлении необходимо указать:

При заполнении заявления представителем покупателя также необходимо внести информацию о представителе (пп. 8.1.1 и 8.1.2 для физического и юридического лица соответственно).

Необходимый пакет документов

Помимо самого заявления о регистрации по договору купли-продажи недвижимости перехода права, в регистрирующий орган необходимо направлять и иные документы, являющиеся приложением к заявлению. Их отсутствие является основанием для отказа в регистрации или ее приостановления. При подаче документов заявителем предъявляется удостоверяющий личность документ (ч. 8 и 9 ст. 18 закона 218-ФЗ), а к необходимым приложениям ч. 4 ст. 18 закона 218-ФЗ относит:

Запрашивать какие-либо иные документы органы Росреестра не имеют права на основании ч. 5 указанной нормы. При этом по своему усмотрению стороны могут представить дополнительные документы (например, документ, устанавливающий описание места расположения объекта недвижимости при отсутствии точного адреса). Однако это право сторон, а не их обязанность — всю необходимую документацию, помимо перечисленной в ст. 18 закона 218-ФЗ, сотрудники Росреестра должны получать самостоятельно, путем направления межведомственного запроса в соответствующий государственный или региональный орган.

В какое подразделение Росреестра направляется заявление и приложения

Ранее действовавшее законодательство обязывало заявителя обращаться в орган службы регистрации по месту расположения того недвижимого имущества, регистрационные действия в отношении которого надлежало проводить. Закон 218-ФЗ устранил это ограничения, что связано прежде всего с введением общероссийского реестра недвижимости.

В настоящее время на основании ч. 2 и 3 ст. 18 закона 218-ФЗ выбор подразделения, в которое направляется заявление, более не связан с местом расположения продаваемой недвижимости. Таким образом, заявители могут подать заявления с необходимыми приложениями в любое из подразделений Росреестра, перечень которых приведен на официальном сайте данной организации. Это же правило относится и к многофункциональным центрам.

Пошлина за проведение регистрации

Совершение юридически значимых действий подразделениями Росреестра по регистрации купли-продажи недвижимости (перехода права собственности на недвижимую вещь) предполагает обязательность оплаты заявителем соответствующей пошлины. Данная обязанность заявителей закреплена в ст. 17 закона 218-ФЗ, а размер пошлины конкретизирован в ст. 333.33 Налогового кодекса.

На основании подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, по общему правилу за регистрацию права собственности на недвижимость, возникшего вследствие сделки по купле-продаже такого имущества, заявителям придется уплатить 2000 и 22 000 рублей для физических и юридических лиц соответственно.

При этом имеются и некоторые особые случаи, когда размер пошлины отличается от указанного:

Срок осуществления регистрационных действий

Сроки проведения регистрационных действий устанавливаются ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ и зависят от способа подачи заявления и документов, специфики самой сделки и ее формы. К регистрации перехода права собственности на основании договоров купли-продажи недвижимости применяются следующие сроки:

Отказ в регистрации или ее приостановление

В случаях, когда регистрационные действия невозможно выполнить (в принципе или в связи с недостаточностью документов), регистратором принимается одно из следующих решений:

Причины возврата заявления с приложениями указаны в ст. 25 закона 218-ФЗ и заключаются в несоответствии документов требуемым формам, наличии исправлений, отсутствии уплаты пошлины, подписании заявления ненадлежащим лицом.

Лишь в случае неустранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, на основании ст. 26 регистратор отказывает в совершении процедуры регистрации и внесении соответствующей записи в реестр.

Результат регистрации: какие документы выдаются, способ получения

В настоящее время подразделениями Росреестра не выдаются свидетельства о государственной регистрации, как это было долгое время. Согласно ст. 28 закона 218-ФЗ подтверждением осуществления регистрационных действий, равно как и наличия прав на тот или иной объект недвижимости, является выписка из реестра. Форма и содержание данного документа устанавливаются чч. 7 и 8 ст. 62 данного правового акта.

Способ получения итоговых документов по завершении процедуры регистрации определяется заявителем самостоятельно при заполнении заявления. Исходя из формы заявления и чч. 13–21 ст. 29 закона 218-ФЗ, заявитель может получить документы в самом регистрирующем органе, в МФЦ, по почте, в электронном виде либо курьерской доставкой (за отдельную плату), если такой вариант доставки возможен для конкретного подразделения Росреестра.

Источник

Регистрация документов в России (XVI – н. XX века)

Регистрация документов в России (XVI – н. XX века)

М.П. Илюшенко, к.и.н., доц. РГГУ

Регистрации документов во все времена уделялось большое внимание. Это объясняется тем, что с регистрацией связано решение нескольких задач. Одна из них – обеспечение охраны документов, удостоверяющих различные управленческие действия, в том числе касающиеся имущественных отношений. Регистрация придает документу юридическую силу, фиксируя факт его создания, получения, отправления. Запись в регистрационные формы сведений о документе дает возможность получать справки о времени его составления, его содержании и местонахождении.

С развитием государственного аппарата, образованием штата чиновников усложняются все делопроизводственные процессы: расширяется сфера применения письменной фиксации управленческих действий, устанавливается процедура составления и оформления документов, порядок разрешения вопросов, регистрации документов и организации контроля за их исполнением, систематизации и хранения документов.

Наиболее важные сделки о земле и крестьянах оформлялись крепостным порядком. Документирование сделки – это оформление соответствующим способом ее записи (составление крепости – специфической формы договора) и регистрация в государственном органе.

В Судебнике 1550 г. особое внимание уделено оформлению актов о холопстве с целью усиления контроля за документами, связанными с установлением крепостнических отношений. Вводится обязательность их регистрации. Регистрация отпускных грамот сосредоточивается в трех городах – Москве, Новгороде, Пскове. Закон требовал обязательной регистрации служилых кабал.

Регистрация кабальных грамот укрепляла права феодалов на владение кабальными людьми. Все крепости на несвободных людей – полные, докладные и служилые кабалы – вносились в записные книги. Копии с этих книг из местных учреждений посылались государевым казначеям в Казенный приказ.

Обязательность регистрации кабал, в том числе «старых», предписывали Судебник 1550 г., Уложение царя Федора Ивановича 1586 г., о котором упоминается в указе 1597 г., Приговор о служилых холопах 1597 г., Сводный судебник 1607 г. О практике регистрации записей о пожизненной службе вольного человека говорится в указе Василия Шуйского 1608 г. Обязательность регистрации документов о крепостной зависимости вновь предусматривали Соборное уложение 1649 г., Наказ сыщикам беглых крестьян и холопов 1683 г., Указ о записи купчих и поступных на крестьян 1688 г.

Во всех указанных правовых актах подчеркивалось признание юридической силы лишь тех крепостей, которые записаны в государственном органе власти. Только при условии регистрации документа владелец холопа мог защитить свои права в суде. По незарегистрированной кабале хозяин лишался права иска о краже холопом имущества. Юридическую силу кабалы на пленников-иноверцев приобретали после регистрации их у казначеев (по Сводному судебнику, ст. 157). Наказ сыщикам 1683 г., Указ о записи купчих 1688 г. признают юридическую силу лишь тех крепостных актов, которые записаны в приказах. Таким образом, основанием крепостной зависимости объявляется ее фиксированный характер и официальная регистрация. Исключение, допускаемое Наказом сыщикам, составляли не старые крепостные акты, не записанные в приказах, а те, по которым нет записей, оспаривавших эти акты. По таким крепостям беглых возвращали прежним владельцам.

Оформление кабалы и книг по Соборному уложению контролировалось подписями двух независимых друг от друга инстанций – воеводы (или же дьяка либо подьячего) и губного старосты. При этом статьи 72-73 предписывали заверять кабалы и кабальные книги только подписями воевод или приказных людей и губных старост, а не печатями: «Да и кабальные записные книги из городов присылати к Москве воеводам и приказным людем и губным старостам за своими же руками, а не печатьми ежегод… и тем книгам и кабалам, которые будут за печатьми, а не за руками, не верить…»

В Поместном приказе и в приказных палатах крупных городов по указу 1688 г. заводились специальные записные книги крепостей (купчих, меновых) на крестьян и на вотчины с крестьянами. Таким образом, закреплялась государственная регистрация сделочных записей на крестьян.

Купля или заклад оформлялись составлением купчей или закладной грамот и записью в книге приказа. Подлежали регистрации и записи на сдачу прожиточного поместья (прожитка). Владение прожитком без регистрации считалось нарушением закона. В таком случае поместье отнималось.

Таким образом, регистрация актов сделок рассматривалась как гарантия неотчуждения вотчин и поместий. Права на владение поместьями, вотчинами и крестьянами закреплялись в писцовых книгах, сведения в которых, исходя из ст. 51 Уложения, должны быть основаны на грамотах, а не на сказках (сообщениях) самих землевладельцев. Поэтому писцовые книги можно назвать своеобразными регистрационными книгами. Об этом свидетельствуют и указы 1618, 1620-1622 годов. Так, в указе 1618 г. говорится о том, что восстановить вотчинные грамоты и крепости возможно на основании записей в Поместном приказе и Большом приходе. Вместе с записными книгами там перечисляются писцовые, дозорные, платежные книги. Из этого следует, что записи в них производились на основе документов, что подтверждает и указ 1620-1622 гг.

Со временем процесс регистрации документов все более усложняется. Составляются специальные писцовые наказы – своеобразные инструкции о порядке оформления записей о земле и их регистрации.

Для предотвращения злоупотреблений подьячих и для пополнения государевой казны указом 30 января 1701 г. оформление крепостных актов на сделки проводилось в специализированном аппарате – Палатке на Ивановской площади под надзором Оружейной палаты и при свидетелях.

Правильности регистрации челобитных придавалось большое значение. В Поместном приказе, например, «молодые» подьячие челобитные записывали под надзором «старых» подьячих. За неправильную запись в книге подьячих били кнутом.

Своеобразной была регистрация исходящих документов. После выдачи документа челобитчику или отсылки грамоты, например, воеводе в книги подробно записывали их содержание. На документах делали регистрационные отметки.

XVIII век – это время радикальных перемен в организации делопроизводства. Регистрация документов рассматривается как один из основных его этапов. Разрабатывается целая система норм, регулирующих регистрационный процесс. В XVI-XVII вв. регистрация в основном преследовала одну главную цель – обеспечить землевладельцам сохранение прав собственности на землю и на работников. Она не была самостоятельной делопроизводственной операцией. Вот почему регистрация документов рассматривалась не в специальных, а в общих законодательных актах. XVIII век начинает законодательное закрепление норм всего делопроизводства, так как этого требовали интересы разросшейся государственной машины.

Особое внимание уделялось разработке, опубликованию и исполнению законов. Указ об учреждении Сената 1711 г. устанавливал, что условием публикации законодательных актов является их обязательная предварительная регистрация в Сенате.

Определяются инстанции для приема челобитных. Высшей инстанцией были царь и Сенат. Челобитные вместе с другими документами регистрировали в канцелярии Сената и передавали на рассмотрение в Расправную палату (отделение по судебным делам).

В связи с нескончаемым потоком жалоб в Сенате из общего делопроизводства выделяется регистрация челобитных. В 1720 г. учреждается «персона знатная ради приема челобитен», которая с 1722 г. получила название генерал-рекетмейстер.

Челобитные заносились в записные книги. Генерал-рекетмейстер писал на челобитных резолюции с указанием срока решения вопроса. Затем эти челобитные отсылались в соответствующие коллегии, президенты которых расписывались в их получении, и регистрировались в особых книгах.

Поступающие в Сенат документы регистрировали, и решения по ним записывали в специальные книги. Подьячие распределяли поступившие документы по датам и вели им реестр. Отдельно записывали подлинные приговоры и указы царя и Сената, ведения губернаторов и мемориалы послов. Помесячный реестр составлялся на документы приказного стола, который вел переписку с приказами, денежным и монетным дворами.

В Сенате на заседании присутствия дела оглашались по реестру поступления. Вне зависимости от очередности поступления слушались царские указы и документы особой важности. После принятия решения делалась соответствующая отметка в реестре входящих дел. Протоколист составлял реестр резолюций Сената.

Коллегии ежемесячно подавали в Сенат ведомости о входящих и исходящих документах. Отправляемые Сенатом указы записывали в книгу, в которой фиксировались год, месяц, число отправления, место, куда указ послан, дату, к которой должны прислать рапорт о его получении.

В указе о должности генерал-прокурора 1722 г. запись о регистрации документов признавалась доказательством их неисполнения, если рапорт об этом не был получен.

Правила регистрации документов были сформулированы в изданном в 1722 г. «Генеральном регламенте или уставе, по которому государственные коллегии, також и все оных принадлежащих к ним канцелярий и контор служители, не только во внешних и внутренних учреждениях, но и в отправлении своего чина подданейше поступать имеют».

Исходя из общей задачи государства – охраны своих интересов и государственной тайны – глава I Генерального регламента предписывала «тайные дела содержать в тайне». Задачу охраны документа ставила и их регистрация. Одновременно регистрационные журналы выполняли роль справочного аппарата: «по журналу можно найти, что в регистратуре искать надобно». Кроме того, регистрация оказывала помощь в осуществлении контроля за исполнением документов, в их систематизации, так как регистрационные журналы велись по каждой группе документов.

Генеральный регламент ввел специальную должность регистратора. Согласно Табели о рангах 1722 г. должность сенатского регистратора соответствовала 13 рангу, регистратора при коллегиях – 14 рангу.

На документах появляются входящие и исходящие номера. Входящий номер ставился в верхней левой части лицевой стороны листа, исходящий – посередине верхней части листа.

Регистрация исходящих документов проводилась следующим образом. В книге «А» регистрировались документы, адресованные царю. Указывались дата документа, кому и куда он отправлен, излагалось его краткое содержание. Затем копиист переписывал в книгу текст документа «с числом и подписанием всех чинов». В книге «В» таким же образом регистрировались документы, отправляемые в другие коллегии, губернским учреждениям и отдельным лицам.

Аналогичный способ регистрации вводился и в местных учреждениях. Согласно «Учреждению для управления губерний» 1775 г. для получаемых документов велся «реестр входящих бумаг», для отправляемых – реестр документов, посылаемых в вышестоящие учреждения (рапорты, донесения, представления), и реестр документов, посылаемых равным и подчиненным учреждениям и лицам.

Правила регистрации документов в учреждениях XIX в. определялись «Общим учреждением министерств» 1811 г. Процесс регистрации был сложным, поступившие документы регистрировались на всех ступенях движения: в канцелярии министерства, в департаменте, отделении.

В канцелярии министерства велся общий журнал поступивших документов, в которых излагалось его краткое содержание, указывались номер, учреждение или лицо, от которого документ получен, дата поступления. Кроме того, каждое отделение канцелярии имело свой частный журнал входящих документов, где регистрировались только те из них, которые рассматривались в самой канцелярии и не относились к ведению департаментов.

Общий и частный журналы входящих документов делились на три части: в первой записывались высочайшие именные указы и повеления, во второй – документы на имя министра, в третьей – секретные. Точно также все документы, поступавшие в департаменты, регистрировались в общем журнале, который делился на три части. В первой записывались указы и повеления, которые должны были исполняться в департаментах, во второй – документы, поступавшие от министра, от других учреждений и лиц, в третьей – секретные. Кроме того, для записи срочных («нужных») документов велся особый реестр, который находился у директора департамента. После записи в общем журнале документы распределялись по отделениям, где регистрировались в частных журналах входящих документов.

В отделениях после регистрации в общем журнале документы отправлялись корреспондентам. Запись в частный журнал производилась уже с копий (отпусков). Документы, которые отправлялись по почте или с рассыльным, записывались в рассыльную книгу, в которой указывались структурная часть учреждения или лицо, отправлявшее документ, номер документа. Специальное место отводилось под расписку за документ.

Таким образом, волостные правления выполняли функции нотариального учреждения на селе: они удостоверяли имущественные сделки, обязательства и договора (на сумму не свыше трехсот рублей), выдавали заверенные копии с этих документов.

Ведение книг в волостном правлении возлагалось на волостного писаря, «который обязан верно и в порядке вести означенные книги…»

Изменение социально-экономических и политических условий во второй половине XIX в., реформы в области управления, появление капиталистических предприятий, банков, железных дорог требовали ускорения процессов документирования и работы с документами.

В 1911 г. вышла книга И.И. Рихтера «Опыт нормальной классификации делопроизводства, счетоводства и статистики казенных железных дорог (по десятичной системе)», где автор предлагал централизовать работу по регистрации, классификации и архивному хранению документов всего Управления. Эта идея противоречила «Общему учреждению министерств» 1811 г., создававшему множество регистрационных центров и архивов.

Однако общая практика регистрации документов оставалась прежней. Многократность регистрации одного и того же документа на пути его движения к исполнителю не способствовала быстрому решению вопросов.

Итак, появившись в одном из ранних периодов документирования, регистрация документов сохраняла свое назначение на протяжении многих лет вплоть до настоящего времени. Суть оставалась изначальной: регистрация укрепляла статус официального документа – быть подлинным доказательством закрепленной в нем информации.

Источник