какую сумму могут дать в ипотеку с первоначальным взносом
Размер первоначального взноса по ипотеке
Первоначальный взнос по ипотеке – то, с чем в первую очередь сталкиваются все, кто решает приобрести жилье. Что это такое? От чего зависит размер взноса, и для чего он нужен? Разберемся в деталях подробнее.
Первоначальный взнос по ипотеке – то, с чем в первую очередь сталкиваются все, кто решает приобрести жилье. Что это такое? От чего зависит размер и для чего он нужен? Разберемся в деталях подробнее.
Что такое первоначальный взнос?
Алексей и Ирина несколько лет снимали квартиру. Но однажды арендодатель решил продать жилплощадь и попросил пару съехать. Перед ними встал выбор: искать новое жилье для аренды или приобрести свое. Решившись на покупку собственной недвижимости, они начали изучать варианты ипотек от разных банков, а там и столкнулись с вопросом первоначального взноса.
Первоначальный взнос – это часть стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из своих личных средств. Оставшуюся сумму клиент получает от банка под залог приобретаемой недвижимости.
Для первого взноса пригодятся любые накопления: собственные сбережения, материнский капитал, жилищные сертификаты, субсидии и т.д.
Иногда для внесения первоначального взноса берут потребительский кредит. Но это дополнительная финансовая нагрузка. Иногда кредит сопровождается просрочками платежей и приводит к неприятным последствиям. А потому банк, как правило, уменьшает сумму ипотечного займа для клиента с невыплаченным долгом. Поэтому кредит для первоначального взноса лучше не использовать. Лучше отложить оформление ипотеки, например, на год и накопить нужную сумму.
Зачем нужен первоначальный взнос
У наших героев возник логичный вопрос: зачем вообще придумали этот первоначальный взнос?
Может показаться, что первоначальный взнос нужен лишь банку. Отчасти это правда. Взнос – это что-то вроде залога. Банк хочет убедиться, что потенциальный заемщик финансово надежен.
Клиент, вступающий в долгосрочные кредитные обязательства, должен справляться с большими ежемесячными выплатами. Иначе он создаст проблемы не только себе, но и банку.
Но от первоначального взноса выигрывает и будущий заемщик. Все просто: чем больше взнос, тем меньше вам придется отдавать банку. Вы получите более привлекательные условия по ипотеке, а некоторые банки даже снижают процентную ставку. В общем, сплошная выгода.
Ирина вспомнила, что год назад ее знакомые взяли ипотеку без первоначального взноса. Есть ли такие виды ипотечного кредитования?
Есть. Но таких предложений очень мало. Ипотека без первоначального взноса – большой риск для банка. Поэтому, когда ваши знакомые говорят, что взяли ипотеку без «первоначалки», уточните, на каких условиях им согласовали займ.
Скорее всего, под «ипотекой без первого взноса» маркетологи подразумевают вовсе не бесплатный сыр. Банки всеми силами стараются стимулировать клиента внести хоть какую-то сумму на старте: использовать материнский капитал, заложить собственность или воспользоваться госпрограммами.
Вариантов существует много. Иначе заемщик рискует не только оформить ипотеку на невыгодных условиях, но и вовсе получить отказ.
Требования к размеру первоначального взноса
Наши герои подумали и решили продать загородный земельный участок, который находился в собственности Алексея – они все равно им не пользовались. Но ипотека – дело непростое, поэтому вопросы появлялись на каждом шагу. Какого размера должен быть первоначальный взнос?
Все зависит от программы кредитования. Среди предложений можно встретить первоначальный взнос всего 10%. Но за этой привлекательной цифрой стоит ряд условий:
Наверняка вы получаете заработную плату на карту определенного банка. Обратитесь туда за условиями ипотеки. Скорее всего вам предложат более выгодные проценты по первоначальному взносу. Банки лояльно относятся к своим зарплатным клиентам.
От чего зависит размер первоначального взноса по ипотеке
В основном запрашивают от 15 до 20 процентов. А если внесете 20% и больше, то смело рассчитывайте на снижение ставки. Банковские аналитики и вовсе приводят статистику: большинство россиян вносят примерно треть от стоимости квартиры, т.е. 30%.
Вообще, будет идеально, если вы внесете 50% своих средств в качестве взноса: такое соотношение позволяет выплатить ипотечный кредит без последствий для кошелька. Но, конечно, сколько платить на первом этапе все же решать вам, нужно отталкиваться от своих возможностей.
В среднем ипотека выплачивается за 4,5-5 лет. Получается, наличие ипотеки дает хороший стимул быстрее ее выплатить. Главное – рассчитать свои финансовые возможности и выбрать подходящий банк.
С минимальным взносом по ипотеке разобрались. А что насчет максимальной суммы? Есть ли какой-нибудь потолок?
Каждый банк сам устанавливает максимальный процент первоначального взноса. Но высокие выплаты на первом этапе бывают редки. Да и сам банк будет регулировать этот момент, ведь он не хочет потерять возможность заработать на процентах.
Какие еще преимущества для заемщика от большого первоначального взноса?
При низком первом взносе банк увеличит срок кредита, а вместе с ним увеличатся ежемесячные платежи, страховка. А это ведет к еще большей переплате.
Может, все же накопить? Оценить свои силы очень легко – онлайн калькулятор рассчитает, какая начальная сумма требуется, чтобы без труда выплатить ипотеку.
Что же все-таки делать, если денег на первоначальный взнос совсем нет? Неужели жилье купить не получится?
Не расстраивайтесь, жилье купить вы все-таки сможете. Есть варианты, как можно получить квартиру с минимальными вложениями или хотя бы найти первые средства.
Проанализируйте свою ситуацию, возможно один из следующих вариантов подходит вам:
Возможно, в это сложно поверить, но от государства реально получить поддержку в приобретении жилья. Узнайте в органах социальной защиты о программах субсидий и льгот для региона, в котором вы проживаете. Помимо государственных программ есть программы поддержки семей, оказавшихся в трудной ситуации, или для людей определенных профессий.
Если вы недавно стали родителями, то сможете использовать сертификат в качестве взноса по ипотеке. С 1 января 2020 года вы получите деньги после рождения даже первого ребенка. А это станет хорошим вложением в будущее жилье.
Для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилища, действуют специальные условия по ипотеке. По программе «Молодая семья» можно получить субсидию от государства до 35% на первый взнос. Кстати, участвовать могут и семьи, где есть только один родитель.
Также существуют программы льгот для покупки жилья в сельской местности, а также на территории Дальнего Востока. Новостройки также входят в число жилья, на которое можно оформить льготы. Узнайте, строятся ли в вашем городе такие объекты.
Если вы военный, то при покупке жилья рассчитывайте на получение поддержки от государства. Эти льготы можно использовать в качестве первого взноса.
Возможно, ваш дом уже находится в очереди на замену ветхого жилья. Узнайте подробности у управляющей компании, которая обслуживает дом, или в органах местного самоуправления. В таком случае останется только подготовить документы и ждать заветного момента.
Возможно, ждать придется долго. Например, моя бабушка ждала три года. Но до сих пор помню ее счастье, когда она получила двухкомнатную квартиру в новостройке совершенно бесплатно.
Возможно, вы один из тех счастливчиков, кому досталась собственность в виде частного дома или участка земли. Необязательно ее продавать. Ипотека под залог недвижимости – отличная альтернатива, для тех, у кого нет средств на взнос.
У вас есть время, чтобы накопить свои собственные средства? Прекрасно. Не торопитесь – все же лучше расплачиваться своими деньгами. Но, если жилье нужно приобрести срочно, то попробуйте для начала занять у знакомых.
Такой вариант все же лучше, чем брать кредит или, еще хуже, микрозайм. Этого мы делать категорически не советуем. А вот взять деньги под расписку и постепенно отдавать их без накрученных процентов – отличный вариант, поможет без лишнего стресса оформить ипотеку.
Рекомендуем отнестись к займу у знакомых или родственников так же ответственно, как если бы это был кредит. Иначе вы рискуете испортить отношения с близкими людьми.
Как передать первоначальный взнос
У Ирины и Алексея наступил важный день. Они уже выбрали идеальное жилье и выгодную программу ипотеки. Дело осталось за малым – внести деньги. Оказалось, что это не так уж и сложно.
Многие заблуждаются, но первоначальный взнос вы платите не банку, а владельцу жилья или компании-застройщику, у которых покупаете недвижимость. Поэтому как платить, наличными или безналичными средствами, зависит от вас и договоренности с продавцом.
В день покупки ипотечный специалист поможет вам оформить оплату. Если вы решили воспользоваться материнским капиталом для оплаты первоначального взноса, то перед покупкой запросите информацию об остатке на счете.
Обязательно возьмите с продавца расписку о получении средств. В ней укажите персональные данные сторон, сумму, дату, цель, условия сделки и информацию о недвижимости.
После оплаты взноса деньги поступят на специальный счет, аккредитив. Продавец получит доступ к этому счету только после регистрации сделки. Ваши средства будут под надежной защитой, и вам не следует за них волноваться.
Первоначальный взнос по ипотеке – вещь нехитрая. Пусть вас не обманет мнение о том, что на ней можно сэкономить – это лишь обернется большими переплатами. Все же лучше постараться вложить все свои силы в самом начале, чтобы упростить ипотеку в будущем. Вы убедитесь сами: радость от нового жилья оправдает все вложения.
Доступная ипотека: где взять кредит с низким взносом прямо сейчас
В июне Банк России заявил о планах снизить коэффициент риска по ипотечным кредитам. Такие меры и снижение ключевой ставки позволят банкам снизить ставки по ипотеке, а также первоначальный взнос по жилищным кредитам. Это сделает ипотеку более доступной гражданам, что критически важно в условиях тяжелой ситуации с их доходами.
Сейчас в среднем банки хотят, чтобы заемщики вносили 20–30% от стоимости жилья. Но есть ипотечные программы, по которым первоначальный взнос ниже. Рассказываем о некоторых из них.
1. Программа льготной ипотеки с господдержкой — 2020
Одной из новелл ипотечного рынка в России в пандемию стал запуск льготной программы с господдержкой под 6,5% годовых — самой низкой за всю историю ипотечного рынка России. Льготная ипотека с господдержкой распространяется на покупку строящегося жилья или готового у застройщика. Сейчас параметры льготной ипотеки претерпели изменения. Так, был повышен максимальный размер кредита: с 8 млн до 12 млн руб. для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а для регионов — с 3 млн до 6 млн руб.
Минимальный первоначальный взнос тоже был пересмотрен: понижен с 20% до 15%. С таким первым взносом оформить льготную ипотеку можно уже в Сбербанке, ВТБ, Промсвязьбанке, Альфа-банке и других. Ставки по льготной ипотеке в некоторых банках уже опустились ниже 6%. Программа действует до ноября 2020 года.
2. Программа сельской ипотеки под 3% годовых
Взять кредит с низким первоначальным взносом можно и в рамках сельской ипотеки. Изначально минимальный размер первоначального взноса составлял от 15%. Сейчас снижен до 10%. С таким первым взносом оформить сельскую ипотеку можно в Россельхозбанке, который является оператором программы.
Сельская ипотека была запущена в этом году. Ее действие распространяется почти на все населенные пункты с населением не более 30 тыс., кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.
Оформить сельскую ипотеку на покупку или строительство дома можно на сельских территориях. Срок кредита — до 25 лет. Максимальная сумма займа для Дальнего Востока и Ленинградской области составляет 5 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб. Программа действует до 2024 года включительно.
Мнение эксперта
Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:
— Основной мотив для банков при снижении требований к первоначальному взносу по ипотеке — это расширение клиентской базы. Банки таким образом стараются привлечь платежеспособных клиентов, которые пока не накопили внушительный первый взнос, но имеют финансовую возможность обслуживать ипотечный кредит. При этом кредитные организации рассматривают ипотечные ссуды с небольшим первоначальным взносом как более рискованные, поэтому, как правило, процентная ставка по ним выше.
Часто для кредитов с первым взносом от 10% до 20% применяется надбавка к процентной ставке (0,4–1,2 п.п. в зависимости от банка). Кроме того, минимальный первоначальный взнос, например, у Сбербанка предлагается зарплатным клиентам, которые подтверждают свой доход официальными документами.
3. Ипотека для зарплатных клиентов и заемщиков без подтвержденного дохода
Недавно Сбербанк уменьшил минимальный первоначальный взнос по ипотеке на покупку готового и строящегося жилья. Изменения коснулись зарплатных клиентов и заемщиков без подтверждения дохода и занятости.
Теперь первоначальный взнос по ипотеке для зарплатных клиентов составил 10% от стоимости недвижимости вместо 15%. Для клиентов, оформляющих ипотеку без подтверждения дохода и занятости, первый взнос снизился с 50% до 30%.
Аналитики связывают данное решение Сбербанка с желанием привлечь новых клиентов, поскольку банк стал терять свои позиции на рынке ипотеки. По оценкам «Дом.РФ», с января по май доля Сбербанка в общем объеме выданной ипотеки снизилась на 4%, до 492,6 млрд руб.
4. Ипотека без первоначального взноса
Ипотека с нулевым взносом не привязывается к конкретному проекту. Если у банка есть данный продукт в программной линейке, он автоматически подключается при аккредитации проекта. Сейчас такую ипотеку можно оформить в нескольких кредитных организациях: СМП Банке, банке «Россия» и Сургутнефтегазбанке.
Стоит учитывать, что ипотека без первоначального взноса почти всегда выдается под более жесткие требования — таким образом банк компенсирует повышенные риски. К примеру, ставки по такому кредиту чаще всего выше среднерыночных и составляют около 12–14%. Для сравнения, средняя ставка по ипотеке равна 7,4%.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.