Как называют риэлторов в сша
Как работают риэлторы в США
Как работают риэлторы в США
Aмepикaнcкaя шкoлa pиэлтopoв — caмaя cтapaя в миpe. B нынeшнeм видe oнa cyщecтвyeт бoльшe 100 лeт — c тex caмыx пop, кaк чecтныe aмepикaнcкиe пpoдaвцы нeдвижимocти oбъeдинилиcь и нaпиcaли coбcтвeнный кoдeкc этики. Этoт кoдeкc пepeвeли и aдaптиpoвaли в дecяткe cтpaн, в тoм чиcлe в Poccии.
К coжaлeнию, Poccия eщe нe вocпитaлa гильдию coвecтливыx aгeнтoв нeдвижимocти: нa пpocтopax poдины вcё eщe вcтpeчaютcя чepныe мaклepы и нeкoмпeтeнтныe pиэлтopы, кoтopыe нe видeли pиэлтopcкий кoдeкc чecти. Taк cлyчилocь eщe и пoтoмy, чтo дeятeльнocть aмepикaнcкиx pиэлтopoв peгyлиpyeтcя зaкoнoм и пoдлeжит лицeнзиpoвaнию, в тo вpeмя кaк в poccийcкoм кoдeкce нa этoт cчeт мoжнo нacкpecти мaкcимyм пapy cтpoк.
Ктo мoжeт cтaть pиэлтopoм
Чтoбы дoпycтить чeлoвeкa дo paбoты, дeпapтaмeнт нeдвижимocти CШA пpoвepяeт пpoшлoe кaндидaтa. Oднa тaкaя пpoвepкa cтoит в paйoнe 100$ и длитcя 30 днeй. Ecли кaндидaт ycпeл нapyшить зaкoн в пpoшлoм, eмy oткaжyт. Ecли coвpaл в aнкeтe — тoжe. Дeпapтaмeнт нe любит лгyнoв и пpecтyпникoв.
Oбyчeниe и лицeнзия
Пocлe пpoxoждeния кypca бyдyщий pиэлтop cдaeт двa экзaмeнa: aттecтaцию шкoлы и экзaмeн штaтa. Ecли зaвaлить шкoльный экзaмeн, дo гocyдapcтвeннoгo пpocтo нe дoпycтят. Ecли зaвaлить гocyдapтcвeнный — pиэлтopy нe дaдyт лицeнзию. Чтoбы cдaть экзaмeн штaтa, нyжнo нaбpaть минимyм 92 бaллa из 120 вoзмoжныx. Экзaмeн cтoит дeнeг.
Cпeциaлизaция
Aгeнты дeлятcя нa нecкoлкьo кaтeгopий: oдни paбoтaют c пpoдaвцaми, втopыe — c пoкyпaтeлями, тpeтьи — пoдбиpaют ипoтeчныe пpoгpaммы или пoмoгaют yпpaвлять пopтфeлeм нeдвижимocти. Пocлeдниe двe кaтeгopии нe пoxoжи нa pиэлтopoв в клaccичecкoм пoнимaнии — в этoй cтaтьe мы нe бyдeм зaтpaгивaть иx paбoтy.
Aгeнты, кoтopыe paбoтaют c coбcтвeнникaми, пoмoгaют кaк мoжнo быcтpee пpoдaть oбъeкт. Oни нaзнaчaют цeнy, фoтoгpaфиpyют oбъeкт, paзмeщaют eгo в бaзe, пpoвoдят пoкaзы и peклaмиpyют бyдyщий дoм. Чтoбы пpoдaть oбъeкт, aгeнтy нyжнo пoтpaтить coбcтвeнныe дeньги нa eгo пpoдвижeниe, пoэтoмy тaкиe aгeнты чacтo paбoтaют пo экcклюзивнoмy дoгoвopy.
Aгeнты, кoтopыe paбoтaют c пoкyпaтeлями, пoмoгaют нaйти дoм мeчты и вeдyт чeлoвeкa зa pyкy в тeчeниe вceгo циклa cдeлки. Бoльшaя чacть клиeнтoв тaкиx aгeнтoв пoкyпaют дoм в пepвый paз, пoэтoмy pиэлтopaм пpиxoдитcя пoмoгaть нoвичкaм нa вcex этaпax. Oни личнo eздят нa пoкaзы вмecтe c клиeнтaми, oтвeчaют нa вce вoпpocы, paccкaзывaют, кaк paбoтaют зaкoны, и oбъяcняют, кaк избeжaть пpoблeм. Taкиe aгeнты нe мoгyт зaключить экcклюзивный дoгoвop — никтo нe гapaнтиpyeт, чтo клиeнт нe yйдeт нaкaнyнe cдeлки.
Pacxoды
У pиэлтopa нeт пocтoяннoгo дoxoдa, нo ecть пocтoянныe pacxoды. 3a мecяц paбoты aгeнт нeдвижимocти тpaтит oкoлo 150$. Paзбиpaeмcя, нa чтo yxoдят дeньги.
Bo-пepвыx, лицeнзия плaтнaя. 3a двa гoдa лицeнзиpoвaннoй paбoты нyжнo oтдaть 130$. B пepecчeтe нa мecяц этo кoпeйки — вceгo 5$.
Bo-втopыx, пo зaкoнaм штaтoв pиэлтop нe имeeт пpaвa paбoтaть caмocтoятeльнo: eмy нyжнo зaкpeпитьcя зa бpoкepcкoй кoмпaниeй. Peгиcтpaция в кoмпaнии cтoит 100$, зa нee плaтят oдин paз. Пpи cмeнe paбoты aгeнт cнoвa oплaчивaeт peгиcтpaцию. Пpeдпoлoжим, aгeнт мeняeт paбoтy paз в двa гoдa — pacxoды нa peгиcтpaцию cocтaвят 4$ в мecяц.
B-тpeтьиx, бpoкep плaтит члeнcкиe взнocы в Accoциaцию Pиэлтopoв. Этo 700$ в гoд или 60$ в мecяц. 3a эти дeньги aгeнт пoлyчaeт дocтyп к бaзe oбъeктoв и вoзмoжнocть пoceщaть тpeнинги пoвышeния квaлификaции.
B-чeтвepтыx, aгeнт caм oплaчивaeт peклaмy, бeнзин и coтoвyю cвязь. Tpaты нa пepвыe двa пyнктa зaвиcят oт aмбиций aгeнтa и мapки eгo мaшины, нa coтoвyю cвязь yxoдит пpимepнo 30$ в мecяц.
3apплaтa
Coтpyдничecтвo
Pyccкий pиэлтop зaнимaeтcя любыми вoпpocaми, cвязaнными c нeдвижимocтью — aмepикaнцaм зaпpeщeнo peшaть финaнcoвыe и юpидичecкиe вoпpocы. Чтoбы пpoвepить квapтиpy и пepeвecти oплaтy пpoдaвцy, клиeнт пpивлeкaeт титyльныe кoмпaнии.
Лишeниe лицeнзии
3aкoнoдaтeльcтвo CШA жecткo peгyлиpyeт paбoтy pиэлтopoв: зa oплoшнocть мoжнo нaпopoтьcя нa штpaф или кpaйнюю мepy нaкaзaния — лишeниe лицeнзии, a знaчит и paбoты.
Лицeнзию зaбиpaют пo paзным пpичинaм: зa yмaлчивaниe, мoшeнничecтвo, бaнaльнyю нeдaльнoвиднocть и нapyшeниe кoдeкca этики. Ecли aгeнт знaл o пpoблeмe и нe cкaзaл клиeнтy — eгo лишaт лицeнзии. Ecли нe paccчитaл cлoжнocть cдeлки и cocтaвил дoгoвop бeз yчacтия юpиcтa — тoжe. Пpaвo нa paбoтy oтбиpaют и зa нeoплaчeннyю лицeнзию.
Почему риелторы в России зарабатывают в два раза меньше, чем в США
Цена профессиональной риелторской услуги в России составляет около 3% (от стоимости объекта). Это в два раза ниже, чем в США — главном мировом экспортере риелторских технологий.
Возможно, наши агенты вдвое меньше ценят свой труд? Отнюдь нет, и прочитав этот материал, вы поймете принципы ценообразования «у нас, и у них». А также почему «особый путь» России в данной сфере препятствует нормальному развитию рынка риелторских услуг.
Два мира, две квартиры
Простейшая модель, приведенная ниже, позволит нам изучить «на пальцах» принципы работы рынка недвижимости и ключевые различия американских и российских реалий.
Билл живет в Америке, Борис — в России. Оба — представители среднего класса. Оба решили продать свои квартиры и обратились за этим к профессионалам, то есть, к риелторам.
Билл (продавец) нанял Мэри (риелтора продавца). Мэри проделала профессиональную работу, и квартиру приобрел Джон (покупатель), интересы которого представляла Джулия (риелтор покупателя). После сделки Билл заплатил Мэри (своему риелтору) 6% от цены сделки. Та отчислила своей коллеге Джулии половину, то есть, 3%. Об этом знают все, как и о том, что Джон (покупатель) не заплатил Джулии (своему агенту) ни цента. Всех это устраивает, потому это давным-давно устоявшиеся правила американского (и канадского тоже) рынка.
Переносимся в Россию. Но не в современную, а начала 1990-х. Юридический институт собственности только создан (приватизация стартовала в 1991-м году). Рынок недвижимости рождается в муках: норм нет, традиций нет, правил нет. Денег в стране тоже нет. Ипотеки тем более — ни как финансового инструмента, ни как понятия. Свежеприватизированная или кооперативная квартира для обычного россиянина — актив всей его жизни, цена его астрономическая, и даже 1% от этой суммы — огромные деньги.
Чего еще не было в стране советов (кроме ипотеки и секса)? Правильно, риелторов. Были, конечно, «правильные люди», способные помогать в решении квартирных вопросов. Но это сейчас назвали бы теневым бизнесом на базе административного ресурса (и даже такие понятия появились намного позже). И вот вместе с идеями рыночных механизмов на зарождающийся российский рынок приходят риелторские технологии…
Теперь на мгновение перенесемся на 30 лет вперед и посмотрим, какие черты они приобрели за прошедшие годы (а позже поговорим о причинах). Вот так выглядит сегодня отечественная модель.
Борис (продавец) нанимает Марию (риелтор продавца). В результате ее работы квартиру покупает Иван, чьи интересы представляет Юлия (риелтор покупателя). После проведенной сделки Борис выплачивает Марии (своему риелтору) 3%. А покупатель Иван отдает своему риелтору Юлии за ее работу те же 3% (от стоимости купленного объекта).
Теперь сравним кейсы Билла и Бориса. Допустим, что их квартиры стоят одинаково — около 100 тыс. условных единиц. Риэлтор Мэри продала объект покупателю Джону за эту сумму. Свои комиссионные 6 тыс. Мэри разделила поровну с риелтором Джулией. Продавец получил 94 тыс., покупатель потратил 100, два риелтора получили по 3.
Риелтор Мария смогла продать квартиру Ивану за 97 тыс. условных единиц. Потому что у Ивана есть лишь 100 тыс., из которых 3 он зарезервировал на оплату работы Юлии (риелтора покупателя). Иван поторговался, ему уступили. Теперь, посчитайте, сколько получил Борис (после выплаты 3% риелтору Марии) и сколько в сумме двое риелторов.
Я сам обманываться рад
Сравнивая экономику сделок Бориса и Билла, мы понимаем, что нет лучше фразы для описания ситуации, чем: «Те же яйца, только в профиль».
Но Борису так комфортнее… Откроем маленький секрет, комфортнее так и Ивану. Почему? Ответ находится в тех самых 1990-х. Перенесемся туда еще раз всей компанией: продавец Борис, его риелтор Мария, покупатель Иван, его риелтор Юлия. И представим, что Мария и Юлия «продают» Борису и Ивану американскую схему (Борис заплатит 6%, Иван заплатит ноль, Мария разделит комиссию с Юлией). Какие вопросы рождаются у Бориса и Ивана? Напомним, на дворе 1990-е: на всех голубых экранах (Интернета еще нет) — ваучеры, пирамиды типа «МММ» и прочие радости.
Борис: То есть, я буду должен заплатить 3% вам, Мария, и еще 3% какому-то неизвестному мне риелтору? Вы серьезно?
Иван: То есть, вы, Юлия, поработаете на меня, а заплатит вам за вашу работу продавец со своим риелтором (те, из-за недоверия к кому я вас и нанимаю)? Вы серьезно?
На самом деле, ни Мария, ни Юлия таких схем, как правило, клиентам и не предлагают. Мария сама не верит ни в эту схему, ни в то, что Борис когда-либо на нее согласится. Юлия в нее не верит тем более, и предпочитает гарантировать свой заработок, получая оплату своей работы от Ивана. Всем проще, спокойнее и приятнее. Да и о какой партнерской работе двух риелторов может идти речь, если главное, зачем нанимают риелтора в 90-е, это чтобы защититься от мошенников? Это в Америке все безопасно, и риелторы даже не погружаются в юридические аспекты процессов — после встречи продавца с покупателем за дело берутся их юристы. У нас же и в 2020-м году большинство клиентов считают, что главная задача риелтора — это обеспечение безопасности сделки. Эту задачу российские риелторы, само собой, с себя не сняли. Но понимание, что риелтор, что в России, что в Америке, прежде всего нужен клиенту для создания выгод… Что в этом его главная, основная ценность… Это понимание сегодня только рождается. И является новостью даже для многих российских агентов, по-прежнему считающих «сопровождение сделки» своей главной компетенцией.
США — не Россия
Казалось бы, если экономика сделок (Бориса и Билла) идентична, то российские риелторы должны жить и не тужить. Кто не задумывается о макроэкономических моделях, так и делают. А вот те, кто рефлексируют, уже много лет бьют в набат.
Потому что, когда условные Мария и Юлия в 90-х договорились об «особом пути» (а не уперлись рогом и не приучили рынок работать и жить по западным технологиям), вот тогда Россия по особому пути и пошла. Хотели-то они, конечно, как лучше.
Но разве дважды по три не равно шести?! Математиечески — да. А на практике именно из-за этой подмены российский рынок риелторских услуг до сих пор пребывает в состоянии «превичного бульона». И не похоже, что в обозримом будущем из этого бульона кристаллизуются твердые нормы, принципы и стандарты. Поэтому питерский и московский риелторы разговаривают на разных языках. Поэтому даже в мегаполисах с их более жесткой и устоявшейся деловой средой только около половины собственников квартир привлекают к продаже профессионалов. Вторую половину рынка можно без натяжки назвать дикой. Государство, банковское сообщество, нотариусов постоянно кидает из крайности в крайность в попытках объяснить населению, кто такие риелторы и какова их роль на рынке. Да и многие агенты не смогут внятно ответить на этот вопрос.
Поэтому пока на этом рынке царствует закон джунглей, где все выживают (зарабатывают), как могут. А масштаба и веса существующих профессиональных объединений пока не хватает, чтобы начать системный переход от хаоса к самоупорядочиванию. Что будет, если за упорядочивание в приказном порядке возьмется государство — страшно и подумать.
Перенесемся еще раз в США, чтобы увидеть другую картину. Рынок там свободный, нанимать риелтора для продажи квартиры никто не обязан. Однако доля самостоятельных продавцов там ничтожно мала: объекты типа FSBO (for sale by owner) колеблется от 5 до 7%, если верить исследованиям NAR (National Assotiation of Realtors, главная профессиональная ассоциация). То есть, что из 100 квартир 93-95 будут продаваться профессиональными риелторами. Это надежнее для покупателя — риелтор связан нормами, традициями, законами, этическим кодексом, в конце концов. На него есть, куда пожаловаться. Кому ты пожалуешься на «фисбо» (FSBO)? Но дело даже не в этом. Риелтор покупателя — его «бесплатный» профессиональный помощник в процессе выбора лучшей квартиры — смотрит на эти 5-7 объектов, и не видит в этих вариантах своего дохода. Ведь там нет риелтора, который отдаст ему половину от 6%. Зато там есть собственник, почему-то решивший, что нормы рынка для него не указ. Поэтому риелтор помогает своему клиенту-покупателю выбирать из 93-95% «нормальных» вариантов, где и заработок гарантирован, и представлять продавца процесс будет коллега, работающий по тем же профессиональным стандартам.
Почему подход, когда моему риелтору платит мой контрагент, не пугает покупателя? Потому что риелтор может игнорировать этот вопрос. Ведь выбрав любую из 93-95 квартир, он получит свои гарантированные 3%.
Как видите, система замкнутая и устойчивая, позволяющая и «анархистам» мирно пробовать играть против рынка, и регулярному рынку спокойно ехать по хорошо смазанным рельсам.
Маленькая Америка в центре Москвы
Справедливости ради вспомним про исключение, которое лишь подтвердит все сказанное выше. Убедиться воочию во всем сказанном про американскую модель можно, и не выезжая за пределы Садового кольца. С множеством оговорок сюда можно условно поместить премиальный сегмент российского рынка недвижимости — то, что у риелторов называется «элиткой». И он-то как раз в отличие от «регулярного» (или массового) рынка живет именно по американским законам. Тут нормой является и партнерская система продаж, и двойная (по сравнению с регулярным рынком) комиссия со стороны продавца, и ее раздел в равных долях, и работа риелтора на покупателя без оплаты с его стороны. В общем, все как в Америке, что и не удивительно для «верхних ста тысяч», чьи дети давно учатся в Гарвардах и Стенфордах.
В риелторском сообществе идут споры, по каким критериям проводить водораздел между «регулярным» и «элитным» сегментами — то ли по качеству недвижимости, то ли по количеству нолей в ее ценнике. Границы между этими сферами весьма пористые, поэтому российская действительность и тут дает забавные казусы, которые сейчас мы оставим за кадром.
Товарищ, верь!
Да, модель рынка изложена в крайне упрощенном виде. И у американских риелторов тоже хватает и вызовов, и проблем, и вопросов. Но для понимания общих принципов такого разрешения картинки вполне достаточно.
И, опираясь на такую модель, можно сделать такие выводы.
Вывод первый. Быстрых изменений российского рынка риелторских услуг в сторону более цивилизованного состояния не предвидится. На сегодня он на половину состоит из самостоятельных продавцов, имеющих (в силу нулевого опыта в сфере продаж недвижимости) приблизительно нулевую подготовку к подобным процессам. Вторую половину — «организованный» рынок недвижимости (слово организованный не случайно взято в кавычки) — составляет разрозненный набор участников, большая часть из которых не готова к консолидации и не ищет ее. Малая (в общем масштабе) часть профессиональных участников рынка предпринимает активные действия для ускорения его эволюции. Но результаты этих усилий, если они продолжатся хотя бы нынешними темпами, придется ждать не годы, а десятилетия.
Вывод второй. Благо, что до сих пор государство воздерживалось и воздерживается от силового регулирования данной сферы. Потому что оно, государство, тем более не знает, как все на этом рынке организовать правильно. О чем говорить, если сами профессиональные участники не могут договориться о единых стандартах, и российский «организованный» рынок недвижимости остается полем битвы несовместимых бизнес-моделей и риелторских технологий.
Вывод третий (и главный). Похоже, единственная надежда — на клиентов, то есть, на продавцов и покупателей недвижимости. Чем большая их доля будет привлекать к процессам профессионалов и достойно оплачивать их работу (пусть даже в режиме 3+3), тем быстрее доля организованного рынка вырастет с нынешних 50% до 80-90%. После чего система станет более устойчивой, и профессиональное сообщество сумеет выработать и унифицировать нормы, стандарты и правила. То есть, рынок сможет встать на хорошо смазанные рельсы, пусть и своей собственной системы.
Хочется верить, что эта эволюция может произойти лет за десять, а не за полвека. Больно уж хочется поработать на таком — цивилизованном — рынке недвижимости.
Как называют риэлторов в сша
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
Автор: Карина Попкова
Андрей Сокурец, владелец агентства недвижимости и инвестиционной компании HomesteadRood в США, рассказал порталу Realt.by, как работают АН в Америке, в чем принципиальные отличия белорусских и американских агентств, и чего не хватает минским риэлтерским организациям.
Андрей Сокурец открыл свое агентство недвижимости в США 7 лет назад. Кроме этого, он уже 2 года ведет на телевидении шоу « Реальная сделка в недвижимости», где общается с экспертами рынка на актуальные темы. Также Андрей проводит тренинги по инвестированию в крупных американских компаниях и является президентом ассоциации инвесторов Миннеаполиса. Он учился бизнесу в недвижимости у предпринимателя Роберта Кийосаки, который написал знаменитую на весь мир книгу « Богатый папа, бедный папа», и у американского мотивационного оратора и писателя Джека Кенфилда.
Мы попросили Андрея выделить главные особенности работы американских агентств, которые можно было бы применить в практике белорусских риэлтерских организаций.
— Я решил начать заниматься недвижимостью, потому что она постоянно растет в цене: в год примерно на 4%. Инфляция в США составляет 2%. На 2% ты всегда остаешься в плюсе. Когда у тебя есть недвижимость, ты всегда под нее можешь брать кредит в банке. Чтобы открыть свое агентство в США, необходимо сдать экзамен на риэлтера, проработав в АН два года. Затем необходимо сдать экзамен на брокера. После этого ты можешь начинать риэлтерский бизнес,на открытие которого, по сути, денег не нужно. Все агенты работают за комиссионные от сделок. Деньги нужны только на аренду офиса и зарплату административному составу.
Кроме риэлтерских услуг моя компания занимается инвестициями. То есть мы покупаем дома у людей, которые хотят сэкономить время, продать свой дом, не делая там ремонт. Мы приобретаем такую недвижимость, полностью приводим ее в порядок и продаем или сдаем в аренду. В Миннеаполисе развитый рынок аренды, инвесторы со всего мира, включая Россию, скупают недвижимость. При стабильном темпе роста недвижимости и высоком спросе можно получать возврат на капитал от 8−12%.
Солидную часть денег риэлтерские организации США вкладывают в маркетинг, рекламу. В среднем один риэлтер тратит 10% своего дохода от сделки на рекламу своего бизнеса. Например, сейчас очень популярна рассылка обычной почтой открыток и писем, в которых написано, что дом адресата хотят купить прямо сейчас за наличные. Есть статистика, что от 5% до 20% получателей звонят по указанным номерам телефонов, попав таким образом в клиентскую базу. Отмечу, что количество ответов на такую рассылку зависит от креативности письма или открытки. Например, мы делаем письма, которые как будто написаны от руки с персонализированным обращением. От такой рассылки отклик будет доходить до 20%.
Чтобы узнать о новых маркетинговых ходах, проводится множество семинаров и тренингов, которые американские риэлтеры посещают регулярно. Я сам их провожу и хожу на них. Очень важно оставаться в курсе актуальных тенденций в работе.
Большое внимание агентства недвижимости США уделяют контекстной рекламе в интернете. Например, человек, сидя у себя дома, вводит в поисковике запрос « купить дом». Дальше на открываемых им страницах будет появляться контекстная реклама, баннеры с объявлениями о продаже домов в его регионе.
Все успешные агенты и риэлтеры большое внимание уделяют развитию отношений: в день 3 часа посвящают звонкам клиентам, как новым, так и старым. Позвонив, риэлтер интересуется делами, семьей клиента. Спрашивает, не планирует ли клиент продать дом и купить новый, кто из его знакомых, возможно, планирует в ближайшее время переехать. Так строится своя клиентская база. У кого она есть, тот зарабатывает много.
Фото: Феликс Сиваков
Чем реально отличаются агент, риэлтор, брокер и маклер? Инфографика на примере Украины и США
Эти слова используют постоянно, но что стоит за терминами и что можно понять, если человек называет себя агентом, риэлтором, брокером или маклером в Украине и США.
Real Estate Agent (также называют real estate salesperson, т. е. буквально «продавец недвижимости» ) — лицензированный профессионал в сфере недвижимости, представляющий интересы клиента. Не может работать самостоятельно — должен быть нанят брокером. Брокеры несут ответственность за действия своих агентов.
Лицензионные требования отличаются в разных штатах. Как правило, от заявителя требуется достижение определенного возраста и прохождение специального обучения.
Real Estate Broker — агент по недвижимости, получивший лицензию брокера. Брокер может работать самостоятельно, нанимать агентов или пойти в компанию к другому брокеру (тогда он становится Broker Associate).
REALTOR® — агент по недвижимости, являющийся членом NAR (Национальной ассоциации риэлторов). В частности, это означает, что он подписал и выполняет Кодекс этики NAR.
У нас слова «риэлтор», «агент по недвижимости», «брокер» и «маклер» часто используются как синонимы.
Причины такой путаницы:
Профессиональные участники рынка в основном используют эти термины следующим образом:
Маклер — частный посредник (часто не оформляющий свою деятельность официально), который, как правило, получает вознаграждение от каждой из сторон сделки. В первую очередь маклер защищает свои интересы.
Агент по недвижимости, риэлтор — специалист, представляющий интересы клиента (продавца, покупателя, арендатора или владельца недвижимости). Получает вознаграждение в виде комиссии.
Т. е. маклер — это посредник (защищает свои интересы), а агент по недвижимости — представитель клиента (защищает интересы клиента).
Брокер — управляющий АН, филиала АН (не всегда является агентом).
Обращает на себя внимание тот факт, что в Украине все четыре слова дают минимум информации потенциальному клиенту — фактически, они лишь обозначают вид деятельности специалиста. В то время как в США каждый термин имеет ряд значений и подает однозначные сигналы о статусе, профессиональном образовании и других особенностях специалиста.
Четкое разделение терминов и их адекватное употребление, как минимум участниками профессионального сообщества (а также озвучивание соответствующих требований к СМИ), поспособствовало бы улучшению имиджа профессии и наведению порядка на рынке.
Пора разобраться: агент, брокер или риелтор?
Существует довольно немало терминов, которые тем или иным образом обозначают профессиональную деятельность в области недвижимости. Давайте раз и навсегда разберемся, что эти термины обозначают и какая между ними разница.
“Агент по недвижимости”
В принципе это общее навание профессии. Любой, кто занимается арендой, покупкой и продажей домов, квартир, комнат, коммерческих помещений и т.д, может называть себя агентом по недвижимости. Независимо от срока работы, опыта и членства в профессиональных организациях.
На рынке США понятию “агент по недвижимости”соответствует “real estate agent”.
“Лицензированный агент по недвижимости”
Некоторые агенты любят добавлять слово “лицензированный” подчеркивая тот факт, что у них есть действующая лицензия. Действительно, в США деятельность агента по недвижимости подлежит обязательному лицензированию. Т.е. нужно пройти некоторое обучение, сдать экзамены и получить заветную лицензию. Но получить лицензию относительно легко и есть она у всех (ну, практически у всех – мне известны случаи, когда люди работали без лицензии). Так что лишний раз подчеркивать этот факт и выставлять как достижение – это все равно, что гордиться, что умеешь читать и писать.
Единственное исключение, когда агент говорит, что он лицензирован в определенном штате. “Лицензирован в штате Нью-Йорк” говорит не о том, что агент такой крутой, что даже смог получить лицензию, а только указывает территорию работы агента – “я имею право работать только в штате Нью-Йорк”.
“Риелтор”
В русский язык понятие риелтор пришло как калька с английского Realtor. Если говорить о США, то риелтором (Realtor) может называться только член профессиональной организации National Association of Realtors. Но широкой общественности эти тонкости неизвестны (да и не интересны), так что это короткое и емкое понятие очень часто используется как замена более длинному “агент по недвижимости”.
“Salesperson”
Прямого аналога в русском языке нет, что-то типа “продавец” или “продажник”. В разговоре этот термин используется редко, но в США официально именно так и называется тип первоначальной лицензии агента по недвижимости — “Real Estate Salesperson”.
“Брокер” или “Брокер по недвижимости”
На рынке США брокером может называться только тот агент по недвижимости “Real Estate Salesperson”, который прошел дополнительно обучение, сдал экзамены и получил лицензию брокера. И главное: для получения брокерской лицензии нужно несколько лет (зачастую два года) поработать обычным агентом и закрыть определенное количество сделок (примерно полтора-два десятка). Соответственно “брокер” говорит о том, что это опытный агент с немалым количеством сделок в послужном списке. Кстати, в отличие от агента “Real Estate Salesperson”, у брокера есть возможность работать на себя и открыть свою компанию (тогда используется термин “Real Estate Broker”) или продолжать работать на кого-то (тогда используется термин “Associate Real Estate Broker”).
Кстати, официальные правила работы требуют указывать в контактной информации тип лицензии агента, поэтому, например, в имейле или в рекламной открытке от агента вы в подписи можете увидеть три варианта – Real Estate Salesperson, Associate Real Estate Broker или Real Estate Broker.
Среди всех вышеописанных терминов обращать внимание нужно только на отличие Salesperson от Broker. Работая с брокером, вы гарантировано работаете с человеком, который не вчера решил попробовать себя в профессии, а уже имеет несколько лет опыта и закрыл за это время немало сделок.
—-
С уважением, ваш Associate Real Estate Broker Дмитрий Стасюк