что такое технико экономические показатели проекта
Глава 4. Основные технико-экономические показатели проекта
Глава 4. Основные технико-экономические показатели проекта
Современное состояние на 2014 г.
Общая площадь земель в границах муниципального образования
Общая площадь земель в границах населенных пунктов (по каждому населенному пункту)
Общая площадь земель в границах застройки (по муниципальному образованию), в том числе:
Жилая зона, в том числе:
Индивидуальная жилая застройка
Многоэтажная жилая застройка
Общественно-деловая зона, в том числе:
Зона объектов административно-делового назначения
Производственная и коммунально-складская зона, в том числе:
Зона промышленных и коммунально-складских объектов
Зона инженерной и транспортной инфраструктуры
Зона инженерной инфраструктуры
Зона транспортной инфраструктуры
Зона объектов сельскохозяйственного назначения
Зона сельскохозяйственных угодий
Зона садоводческих и некоммерческих дачных объединений граждан
Зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения
Скверы, парки, бульвары
Зона занятия физической культурой и спортом
Территории общего пользования в границах населенных пунктов
Территории, связанные с захоронениями
Общая численность постоянного населения по муниципальному образованию
Возрастная структура населения:
младше трудоспособного возраста
% от общей численности населения
% от общей численности населения
старше трудоспособного возраста
% от общей численности населения
средняя жилищная обеспеченность общая площадь, на конец периода, всего
тыс. м2 общей площади
Убыль жилищного фонда всего
Существующий сохраняемый жилищный фонд
Общий объем жилищного фонда, в том числе в общем объеме жилищного фонда по типу: застройки:
Индивидуальная жилищная застройка
Многоквартирная малоэтажная жилая застройка
Общий объем нового жилищного строительства, в том числе из общего объема нового жил. строительства по типу застройки:
Индивидуальная жилищная застройка
Многоквартирная малоэтажная жилая застройка
Общий объем убыли жилищного фонда, в том числе в общем объеме убыли жилищного фонда по типу застройки:
Индивидуальная жилищная застройка
Многоквартирная малоэтажная жилая застройка
ОБЪЕКТЫ СОЦИАЛЬНОГО И КУЛЬТУРНО-БЫТОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
Объекты учебно-образовательного обозначения
Детские дошкольные учреждения
Объекты социального обеспечения
Спортивные и физкультурно-оздоровительные объекты
Объекты культурно-досугового назначения
Дом культуры, клубы
Объекты торгового назначения
Протяженность автомобильных дорог (с капитальным и переходным типом покрытия)
Плотность автодорожной сети
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Технико-экономические показатели проекта
Технико-экономические показатели являются обоснованием технических, технологических, планировочных и конструктивных решений и составляют основу каждого проекта. Технико-экономические показатели служат основанием для решения вопроса о целесообразности строительства объекта при запроектированных параметрах и утверждения проектной документации для строительства.
В курсовой работе технико-экономические показатели проекта следует свести в таблицу. Ниже приведен шаблон такой таблицы для жилых объектов (таблица 9).
Таблица 9 – Технико-экономические показатели проекта жилого дома
| Наименование показателей, единицы измерения | Значение |
| Площадь застройки, м 2 | |
| Количество этажей, шт. | |
| Высота этажа, м | |
| Строительный объем, всего, м 3 в том числе надземной части | |
| Количество квартир, всего, | |
| Общая площадь квартир, м 2 | |
| Жилая площадь квартир, м 2 | |
| Коэффициент отношения жилой площади к общей | |
| Планировочный коэффициент | |
| Объемный коэффициент | |
| Общая сметная стоимость строительства, всего, руб. в том числе стоимость СМР | |
| Сметная стоимость 1 м 2 площади (общей) | |
| Сметная стоимость 1 м 2 площади (жилой) | |
| Сметная стоимость 1 м 3 строительного объема | |
| Рыночная стоимость 1 м 2 площади | |
| Продолжительность строительства, мес. | |
| Трудоемкость производства общестроительных работ, чел.час | |
| Сметная себестоимость общестроительных работ на 1 м 2 площади, руб | |
| Сметная рентабельность производства (затрат) общестроительных работ, % | |
| Рентабельность продаж возможная, % |
Правила подсчета площади квартир в домах и общежитиях, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий:
1. Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий − 0,5, для балконов и террас − 0,3, для веранд и холодных кладовых − 1,0.
Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.
3. Общую площадь помещений общежитий следует определять как сумму площадей жилых комнат, подсобных помещений, помещений общественного назначения, а также лоджий, балконов и веранд, подсчитываемых согласно указанию п. 2.
4. Общую площадь квартир жилых зданий следует определять как сумму общих площадей квартир этих зданий, определяемую согласно п. 2; общая площадь помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, подсчитывается отдельно согласно СНиП 2.08.02-89.
Площади подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь зданий не включаются.
5. Площадь жилого зданияследует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.
Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа.
Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.
6. Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту, 1,1 м − при 45°, 0,5 м − при 60° и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в обшей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м при − 45-60 °, не ограничивается при наклоне 60° и более.
7. Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ± 0,000 (надземная часть) и ниже отметки ±0,00 (подземная часть).
Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
8. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.
9. При определенииэтажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, в число надземных этажей не включается.
При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.
Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
Определимся с расчетом других показателей, приведенных в таблице 9.
Планировочный коэффициент ( 
) определяется отношением жилой площади ( 
) к полезной ( 
), зависит от внутренней планировки помещений: чем рациональнее соотношение жилой и вспомогательной площади, тем экономичнее проект:
, (2)
Объемный коэффициент( 
) определяется отношением объема здания ( 
) к жилой площади, зависит от общего объема здания:
, (3)
Эти коэффициенты являются относительными. Уменьшение этих показателей приводит к увеличению размеров жилой площади за счет вспомогательной, т.е. ухудшению бытовых условий проживания в таком здании.
Общая сметная стоимость определяется по формуле 1.
Стоимость СМР определена локальным сметным расчетом на общестроительные работы.
Удельные показатели сметной стоимости (1 кв.м жилой площади, 1 кв.м общей площади, 1 куб.м строительного объема) определяются путем деления общей сметной стоимости соответственно на жилую площадь, общую площадь и строительный объем здания.
Рыночная (возможная) стоимость 1 кв. м площади (общей) определяется на текущий момент времени.
Сметная себестоимость общестроительных работ приходящаяся на 1 м 2 площади определяется по формуле 4.
(4)
где ПЗ – величина прямых затрат (по смете);
НР – величина накладных расходов (по смете);
ЛЗ – величина лимитированных затрат (по смете).
Сметная рентабельность производства (затрат) общестроительных работопределяется по формуле 5.
(5)
где ПЗ, НР и ЛЗ – то же, что и в формуле 4;
СП – величина сметной прибыли (определяется по локальному сметному расчету).
Рентабельность продаж возможнаяопределяется по формуле 6:
(6)
где Ц – рыночная стоимость 1 м 2 площади,
– общая площадь.
Технико-экономические показатели в строительстве: выявление проблемы и предложения по решению
В настоящий момент понятийным аппаратом ТЭО и ТЭПы в строительстве законодательно не закреплены, также не определен их состав для объектов различного функционального назначения. Единственным измерением экономической эффективности строительного объекта в капиталистической системе хозяйствования является окупаемость инвестиций.
В статье выявлена проблематика на стыках нормативного, технического и правового регулирования по ТЭПам, которая, в том числе, носит и межведомственный характер.
Основные положения
Застройщику важна продаваемая жилая и нежилая площадь в метрах квадратных.
Тогда для каких целей в проектной документации проектировщики должны отражать огромное количество различных видов площадей и иных показателей для коммерческой недвижимости? Вот некоторые из них: Площадь жилого здания; Площадь этажа; Площадь подполья; Площадь эксплуатируемой кровли (террасы); Площадь комнат, помещений; Площадь застройки здания; Площадь квартир; Общая площадь квартир; Общая площадь жилого помещения; Жилая площадь квартиры; Площадь квартиры (квартир); Общая площадь квартиры и т.д.
Не правда ли, приводит в ужас количество показателей (они же ТЭПы), методы их подсчета или, наоборот, отсутствие методов подсчета?
Правительству Российской Федерации как ответственному государственному органу власти за кабинет министров стоит обратить внимание на сложившуюся практику манипуляции показателями в различных документах.
Многочисленные показатели, очень схожие по написанию, но имеющие разные методы подсчета и цели, закреплены различными унифицированными формами профильных Федеральных органов исполнительной власти или ведомств.
Отраслевые сообщества понимают, что назрела необходимость комплексного анализа всех этих показателей исходя из жизненного цикла здания или сооружения. Также это вызывает беспокойство со стороны всех ответственных за подачу таких показателей для заполнения унифицированных форм.
Согласно действующему законодательству ряд таких форм застройщик обязан опубликовать до начала строительства. Например, проектную декларацию, которая содержит информацию о проекте строительства. Информацию об объекте строительства застройщик берет из проектной документации, которую изготавливает и предоставляет застройщику проектная организация.
В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ(ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214 от 30.12.2004) проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.12.2016 года № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» основные сведения, указываемые в проектной декларации об объекте строительства, например, такие: условный номер; назначение; этаж расположения; номер подъезда; общая площадь объекта (помещения/помещений расположенных в объекте); сумма общей площади всех жилых помещений; сумма общей площади всех нежилых помещений; сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений; количество комнат и т.д.
Частью 7 статьи 19 ФЗ-214 от 30.12.2004 предусмотрено, что в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитраж с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Также частью 8 той же статьи установлено, что Застройщик несет ответственность за размещение в интернете проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и недостоверную информацию, а также за нарушение сроков размещения проектной декларации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Исходя из вышесказанного, Застройщик несет гражданско-правовую ответственность за предоставление не достоверной информации об объекте строительства.
Таким образом, для Застройщика важным требованием является единая унифицированная система заполнения всех необходимых показателей (ТЭПов) от разработки проектной документации до регистрации объекта недвижимости.
О технико-экономических показателях в проектной документации
При разработке проектной документации жилых, общественных и производственных зданий проектировщики подсчитывают основные технико-экономические показатели, указанные в нормативных технических документах – сводах правил. Информация о том, что именно эти правила подсчета площадей являются технико-экономическими показателями не содержится ни в СМИ, ни на официальных ресурсах, где застройщик должен размещать декларацию.
Состав проектной документации регулируется постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (ред. от 21.04.2018) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В соответствии с Разделом 1 – «Пояснительная записка» в текстовой части проектировщик обязан выполнить подпункт:
А также подпункт г) Раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка»:
В действующее законодательство о градостроительной деятельности требуется внести изменения с закреплением понятия и его определения – «технико-экономические показатели». В некоторых документах данное понятие можно найти в различных толкованиях см. Таблицу 1.
Таблица 1
