капитализация земельной ренты используется для оценки каких земель
Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка
Содержание
6.1. Метод выделения
6.1.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.
6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.
6.2. Метод капитализации земельной ренты
6.2.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.
6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).
6.3. Метод капитализации земельной ренты
6.3.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.
C z u = ∑ j = 1 n D X j − P X j ( 1 + i ) t j <\displaystyle <\text
6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:
6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.
6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с: подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки); строительством улучшений; эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.
6.5. Метод распределения
6.5.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.
6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.
6.6. Метод сравнения продаж
6.7. Метод остатка для земли
6.7.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.
C zu = CHOD − Z ( V ) ul × R ul R zu <\displaystyle C_<\text >\times R_<\text
>>
6.7.2. В [31] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:
Капитализация земельной ренты используется для оценки каких земель
Метод капитализации земельной ренты. Этот метод основан на доходном подходе к оценке земельных участков, он уместен в том случае, когда от рассматриваемого земельного участка возможно получение дохода. В качестве исходных данных используется величина земельной ренты, создаваемой земельным участком, а также коэффициент капитализации (дисконт) [c.168]
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. [c.179]
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки текущей стоимости всех будущих равных между собой величин земельной ренты. Стоимость определяется путем деления величины земельной ренты за первый после даты оценки период на коэффициент капитализации, принятый оценщиком. [c.181]
Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. Применим метод капитализации земельной ренты в следующей последовательности [c.189]
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки. [c.96]
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. [c.97]
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты. [c.97]
Специфика оценки земли в составе застроенных земельных участков заключается в выделении той части стоимости, которую можно приписать собственно земле, на которой находится здание, сооружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через применение различных технологий, которые в теории оценки недвижимости получили название определенных методов — метод выделения, метод распределения, метод или техника остатка, метод капитализации земельной ренты и метод дисконтированных денежных потоков. [c.383]
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принципы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы не дифференцированы в зависимости от категории и вида использования земель, как это делается при кадастровой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйственного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка. [c.391]
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. [c.441]
Пример оценки стоимости земли капитализации земельной ренты [c.474]
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры. [c.481]
Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы [c.481]
При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру- [c.481]
Применение этой формулы называется капитализацией земельной ренты по расчетным моделям. Эта формула применяется при расчете настоящей стоимости последовательно получаемых лесных доходов, имеющих стоимость VT, и возникающих в конце каждого оборота рубки. [c.512]
Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав. [c.515]
Ниже в таблице 17.2 приведен пример оценки стоимости охотничьих угодий Московской области доходным подходом (методом капитализации земельной ренты). [c.527]
Цена земли определяется на основе капитализации ренты. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк продавец земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты [c.178]
Цена земли не тождественна земельной ренте. Если последняя представляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена на землю определяется на основе капитализации ренты, т. е. представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. Естественно, чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли. [c.243]
Фиксированное предложение земли ведет к тому, что земельная рента определяется спросом на землю. Чем выше рента, тем выше цена земли, которая определяется на основе капитализации ренты и количественно представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. [c.247]
КАПИТАЛИЗАЦИЯ —1) В условиях капитализма определение размера мнимого капитала (якобы создающего доход) на основе величины получаемых доходов (земельная рента, дивиденд и т. п.) и уровня ссудного процента. К. связана с фиктивным капиталом (см.), к-рый представляет собой капитализированный доход. Напр., 100 акций принося их владельцу доход в размере 1 000 долл. при ссудном проценте, равном 5, эти 1 000 долл. будут рассматриваться как 5-процентный доход с капитала, к-рый исчисляется [c.504]
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. [c.97]
Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования [c.435]
Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным участком. [c.474]
Метод капитализации земельной ренты основан на ОПределении стоимости земельных yi a TKOB ranwrajIM3auHepi арендной платы. [c.195]
Метод капитализации земельной ренты
В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различного назначения.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.
Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид
,
Аналитическая часть
Рис.1. Структура земель ДВФО по форме собственности по субъектам РФ
По назначению земли региона можно разделить на земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. Структура земель ДВФО по назначению представлена на рис.2.
Рис.2. Структура земель ДВФО по назначению
Распределение земель по формам собственности представлено на рис.3.
Рис.3. Распределение земель ДВФО по форме собственности
Распределение приватизированных земель по собственникам представлено на рис.4.
Рис.4. Распределение приватизированных земель ДВФО по формам собственности
Показатели кадастровой стоимости земель в столицах некоторых субъектов Российской Федерации, входящих в Дальневосточный федеральный округ, утвержденные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, руб. /кв. м. по состоянию на 1 января 2005 г. представлены в табл.1.
Устранено 2580 нарушений земельного законодательства на общей площади 80479,21 га, что составляет 3,4% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по Российской Федерации. Из них 894 нарушения было совершено юридическими лицами, что составляет 34,6% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу, 1461 нарушение было совершено гражданами, что составляет 56,4% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу и 225 нарушений были совершены должностными лицами, что составляет 9% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу.
Показатели кадастровой стоимости земель в столицах некоторых субъектов Российской Федерации, входящих в Дальневосточный федеральный округ, утвержденные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, руб. /кв. м. по состоянию на 1 января 2005 г.
Субъект Российской Федерации
Показатель кадастровой стоимости земель поселений
Земли под домами многоэтажной застройки
Земли под домами индивидуальной жилой застройки
Земли дачных и садоводческих объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания
Земли учреждений и организаций народного образования
Земли под промышленными объектами
Земли под административно-управленческими и общественными объектами
Земли под военными объектами
Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения
Капитализация земельной ренты используется для оценки каких земель
Тел. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92, сот. 0559 29-29-12
Оценка земли. Капитализация земельной ренты (метод выгод)
Метод капитализации ренты (или метод выгод) используется при оценке участков земли, стоимость которых обусловлена потенциальным уровнем прибыльности бизнеса, базирующегося на них. Таким образом, ценность этих участков непосредственно связана с прибылью (точнее, с той ее частью, которую именуют земельной рентой), которую приносит деятельность, осуществляемая на данном участке.
Метод капитализации построен на принципе добавленной продуктивности, которая связана с землей, воспринимаемой как фактор производства.
В соответствии с этим методом стоимость земли ограничивается величиной прогнозируемых доходов и вычисляется в виде капитализированной земельной ренты по формуле:
Метод включает следующий порядок действий:
Земельная рента – это дополнительный доход, возникающий в процессе использования земельного участка в качестве фактора производства. В случае, если собственник при его использовании не получает ренты или она отличается от стандартного рыночного уровня, в основу расчетов кладется возможный доход с аналогичного участка в течение длительного периода.
Земельная рента переводится в текущую стоимость участка земли делением ее значения в первый период после момента оценки, на соответствующую ей ставку капитализации.
Нужно узнать стоимость участка земли, занятого богарной пашней, на территории 0,9 га, который используется длявыращивание яровой пшеницы. Известно:
Соответственно, если доход с продажи урожая составляет
400 долл./ц × 20 ц/га × 0,4 га = 3200 долл.,
а сумма затрат, в том числе прибыль предпринимателя равна 2740 долл.:
тогда земельная рента равна:
3200 долл. – 2740 долл. = 460 долл.,
Ставка капитализации в этом случае может быть получена суммированием ставки доходности участка с риском, который связан с возделыванием собственником участка земли:
Применив процедуру прямой капитализации, можно установить стоимость участка земли, разделив величину земельной ренты на величину полученной ставки капитализации:
460 долл. / 0,07 = 6600 долл.
Значит, стоимость рассматриваемого участка земли равна 6600 долл.
Применение метода капитализации ренты подразумевает использование собственником земли. В то же время существенная доля земельного рынка занята с участками, на которых собственность отделена от пользования. Другими словами, у земельного участка имеется собственник, и имеется лицо, которое с ним заключило договор о праве пользования. Договор заключается за некую сумму – обычно арендную плату. При этом интерес собственника заключается в извлечении дохода из сдачи участка земли в аренду.
Если же доход с земли составляют арендные платежи, то в оценке участков земли применяется инвестиционный метод.
4.2. Доходный подход
Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания, – разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.
Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
В рамках доходного подхода для оценки используются –метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода –возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.
Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.
Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.
Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
Например, Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.
Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составит: